Vitajte v poradni.

Na tomto mieste sa na nás môžete obrátiť najmä s právnymi otázkami súvisiacimi s prenájmom bytov.

Vaše otázky píšte na info(at)prenajombytov.sk

Nájdete tu aj rôzne zaujímavosti zo sveta realít a praktické užitočné rady spojené s bývaním.

Prenajímanie bytových priestorov má dosť veľký význam, takže majitelia voľných bytov radi využívajú túto možnosť. Udržiavanie bytu vďaka jeho obývaniu nájomníkmi a finančný prospech, ktorý samotné prenajímanie prináša, sú dostatočnou motiváciou k tomuto rozhodnutiu. Avšak prenajímanie sa spája aj s niekoľkými povinnosťami a tie  by ste mali vo vlastnom záujme splniť.  

Skôr ako začnete svoj voľný byt prenajímať, mali by ste sa oboznámiť s  povinnosťami, ktoré Vám z tohto kroku vyplývajú. Síce ich nie je veľa, no ich vykonanie Vám zaberie trochu času, pretože súvisia najmä s administratívnymi úkonmi, ktoré si vždy vyžiadajú nejakú obetu. Ak teda chcete prenajímať, pripravte sa na zopár úradmi vyžadovaných krokov. Aby ste sa mohli v danej problematike lepšie orientovať, prinášame Vám krátky prehľad týchto povinností.

Prenajímanie ohláste

Povinnosť ohlásiť prenajímanie bytu sa zaviedla prijatím zákona o krátkodobom nájme bytu v minulom roku. V praxi to znamená, že v prípade poskytnutia bytu nájomníkovi choďte tento krok ohlásiť príslušnému daňovému úradu. Ten Vám pridelí DIČ, pod ktorým Vás bude úrad vedieť identifikovať pri vzniku daňovej povinnosti. Samozrejme, ak ste podnikateľ, DIČ už máte, takže v tomto prípade stačí len ohlásiť prenájom.

Pripravte sa na platbu dane

S prenajímaním súvisí aj daňová povinnosť, ktorá vzniká pri prekročení zákonom stanovenej príjmovej hranice každému prenajímateľovi. Pre rok 2015 je limit vyčíslený na 1901,67€, do ktorého sa však rátajú aj príjmy zo zamestnania alebo podnikania, nielen z prenájmu. Pomôcť môže 500€ čiastka, ktorú si vďaka možnosti využiť oslobodenie od dane môžete z celkových príjmov odrátať. 

Zmeny v spoluvlastníctve oznámte katastru

V prípade prenajímania bytu, ktorý vlastní viacero osôb, priznáva príjmy zo svojho podielu každý vlastník samostatne. Vlastnícke podiely sa však často menia, preto je potrebné nielen hlásiť nový stav daňovému úradu, ale takisto s ním oboznámiť aj kataster, ktorý ich následne zmení. S tým súvisí aj možnosť zahrnúť daný byt do obchodného majetku, ktorá však nie je povinná a ostáva na rozhodnutí vlastníka alebo spoluvlastníka, či tak urobí.

Nahláste aj počet obyvateľov

Bytové družstvo alebo zodpovední správcovia budovy by mali byť informovaní o všetkých zmenách súvisiacich s počtom obyvateľov v byte, na základe čoho sa môže vypočítať suma za vodu, kúrenie a elektrickú energiu v spoločných priestoroch. Aj preto je ďalšou povinnosťou prenajímateľov nahlásiť im prenajatie bytu a počet osôb, ktoré v ňom budú bývať.

Vidíme, že základných povinností prenajímateľov nie je veľa, no ich vykonanie môže často spôsobovať chaos. Samotné administratívne úkony sú v niektorých bodoch zostavené tak, že majitelia bytov sa v nich nemusia veľmi dobre vyznať. Veríme, že náš stručný a jasný prehľad Vám pomôže pri riešení týchto úkonov a celý proces prenajímania si tak dokážete uľahčiť.

August a september sú už tradične mesiacmi, počas ktorých sa prenajíma podstatne viac bytov ako v zvyšných častiach roka. Spôsobené to je najmä vysokým dopytom študentov hľadajúcich privátne bývanie, ktoré je v mnohých prípadoch veľmi dobrou alternatívou voči vysokoškolským internátom. Aj prenájom bytov pre študentov sa však v budúcnosti môže oslabiť a začnú ho nahrádzať iné riešenia. 

Úroveň slovenských internátov je pomerne slabá, takže záujem študentov o nájomné byty je pochopiteľnou odozvou na nevyhovujúci stav ubytovacích zariadení. Bývanie na privátoch im zaručí viac súkromia a lepší komfort, s čím sa spájajú lepšie podmienky pre zvládnutie dlhého a náročného štúdia. Problémom pre mnohých však môžu byť ceny prenájmov, takže viacerí by privítali komfortné bývanie za rozumnú cenu. A podľa všetkého to vyzerá tak, že vhodným riešením sa stávajú súkromné internáty, ktoré pribúdajú po celej Európe. 

Súkromné internáty ako alternatíva

Slovenskí študenti poznajú časté problémy pri vybavovaní izby na internáte a nie je vôbec nič ojedinelé, keď sa to stáva aj v iných krajinách. Ak sa im aj podarí izbu vybaviť včas, následne sa stretnú s nevyhovujúcim stavom miestnosti. Malá výmera, slabé technické vybavenie alebo nedostatok súkromia sú dosť veľké dôvody na hľadanie iného bývania s lepšími možnosťami. Prvým nápadom na zmenu je nájsť nájomný byt, ktorý ale nemusí byť správnou cestou kvôli vyššie spomínaným cenovým pomerom a možným nečakaným „vysťahovaním“ z iniciatívy majiteľa. Preto prichádzajú do úvahy ešte súkromné internáty, ktoré ponúkajú omnoho lepšie podmienky na život a navyše sa v nich môžete ubytovať za primerané ceny.

V zahraničí z toho majú lukratívny biznis

Vo viacerých európskych krajinách sú súkromné internáty jedným z najväčších segmentov realitného trhu. Najmä v Británií, Francúzsku a krajinách Beneluxu sa z nich stáva prestížna forma biznisu, ktorý vynáša podobne ako hotely alebo prenájom v nákupných centrách. Pre príklad môžeme uviesť napríklad Britániu, kde sa za prvý polrok do súkromných internátov preinvestovalo zhruba 5mld. €. Zariadenia sa nachádzajú v 12 mestách a ich kapacita lôžok presahuje 5000. Sami analytici hlásia, že očakávaný ročný obrat môže dosiahnuť až 51mil.€.

Na Slovensku máme zatiaľ len dva

Slovensko zatiaľ neponúka také široké možnosti na ubytovanie v súkromných internátoch, čo je veľká škoda. Vzhľadom na stav našich študentských domov by sa určite zišli v každom jednom meste, kde je nejaká univerzita. Aktuálne sa musia študenti uspokojiť s dvoma, ktoré im dokážu splniť požiadavky na lepšie bývanie počas štúdia v Bratislave. Oba sa nachádzajú v prestavaných častiach hotelov, pričom jedným je Incheba s 350 lôžkami a tým druhým hotel Medium.

Hovoriť o oslabení prenájmu bytov, ktoré spôsobí odchod študentov na súkromné internáty, môžeme zatiaľ len v rovine predpokladov do budúcnosti. Incheba už síce potvrdila, že záujem o túto formu ubytovania je aj na Slovensku, no pokiaľ sa nepostavia aspoň desiatky internátov vo viacerých mestách, majitelia bytov sa nemusia obávať slabšieho dopytu. Forma ubytovania v týchto priestoroch sa však osvedčila v celej Európe a dá sa očakávať, že jej expanzii sa nevyhneme postupne ani u nás, čo je samozrejme plusom pre všetkých denných študentov.

Prenajímanie bytov má svoje presne definované pravidlá, ktoré sú usmernené viacerými bodmi v Občianskom zákonníku. Aj napriek tomu prináša nejasnosti, ktoré vznikajú pri vzájomných vzťahoch medzi prenajímateľmi a nájomcami a tieto komplikácie sa potom stávajú predmetom rôznych sporov.

Najviac problémov vyplývajúcich z prenajímania bytových priestorov súvisí s finančnými záležitosťami, ktoré sa týkajú mnohých situácií. Podstata typických sporov medzi nájomcom a majiteľom konkrétneho bytu spočíva v nepochopení pravidiel prenajímania. Medzi ne patrí aj úhrada nájomného počas výpovednej lehoty bez ohľadu na to, či nájomca ešte predmetný byt využíva alebo nie.

Výpovedná lehota je súčasťou prenájmu

Kedykoľvek môže nastať situácia, že majiteľ bytu Vám oznámi ukončenie poskytovania bytu za účelom prenájmu a rozviaže s Vami zmluvný vzťah. Dôvodov môže byť viacero, no danej osobe sa nedá uprieť právo na tento krok. Pravidlá však upravujú tento dnes už celkom bežný spôsob ukončenia nájmu tak, aby mal nájomca k dispozícií výpovednú lehotu. Tá trvá podľa dohody, no bežne sa využíva 1 až 3-mesačná doba. Čo je však dôležité, táto lehota je riadnou súčasťou nájomného vzťahu, pri ktorej máte stále právo užívať daný objekt.

Platíte, aj keď byt nevyužívate

Mnoho nájomcov si hneď po avizovaní ukončenia nájomnej zmluvy nájde nový byt a vzápätí sa presťahuje. V starom byte im však ďalej plynie výpovedná lehota, vďaka ktorej má majiteľ bytu právo na úhradu nájomného. Viacerí ľudia nechápu prečo musia platiť nájom za objekt, v ktorom nebývajú, ale takto sú nastavené pravidlá aj v prípade plynutia výpovednej lehoty. 

Podmienky majú byť jasne stanovené v zmluve

Pilierom celého nájomného vzťahu je vždy nájomná zmluva, v ktorej má byť jasne stanovený obsah s konkrétnymi podmienkami pre obe zmluvné strany. To znamená, že celé ponímanie výpovednej lehoty je podriadené zneniu zmluvy, v ktorej sa má presne určiť dĺžka jej trvania a všetky okolnosti spojené s úhradou nájomného počas jej plynutia. Ďalšie vysvetlenie prináša Občiansky zákonník, ktorý takisto potvrdzuje fakt, že nájomca je povinný platiť nájom počas výpovednej lehoty bez ohľadu na to, či daný byt užíva.

Prešiel viac ako rok, odkedy je v platnosti nový zákon o krátkodobom prenájme bytu, no stále sa stretávame so situáciami, ktoré sú v rozpore s týmto zákonom. Jeho vstupom do platnosti sa zmenilo viacero postupov pri prenajímaní, na ktoré neboli občania zvyknutí a dodnes majú s ich rešpektovaním problémy. Veríme, že pokiaľ ste aktérom nejakej podobnej situácie, naše informácie Vám dostatočne ozrejmili túto problematiku a v budúcnosti sa vyhnete zbytočným sporom súvisiacim s úhradou nájomného počas výpovednej lehoty.

Žiadny prenajímateľ nechce mať nehnuteľnosť dlhodobo neobsadenú, takže je v jeho záujme hľadať nejaké riešenia a nečakať len tak na zázrak. Využitie ideálnych možností ako nájsť dobrých nájomníkov je v každom prípade rozumným krokom a keďže takých možností je hneď niekoľko, ideme si predstaviť tie najúčinnejšie. 

Už dávno neplatí, že ak chce majiteľ prenajať svoj byt, stačí mu zverejniť dobre napísanú ponuku a záujemcovia sa ohlásia sami. Samozrejme, že aj tento spôsob je stále fungujúcim aspektom mechanizmu hľadania nájomníkov, no pri obrovskej konkurencii voľných bytov sa šance na úspech znižujú. V súčasnosti je dôležité vytvoriť okolo prenájmu dobré podmienky, ktoré nám nájomníka rýchlejšie prilákajú, takže vyskúšať nejaký účinný trik sa oplatí.

Vlastná iniciatíva s aktívnym prístupom

Pokiaľ nespolupracujete s nejakou realitnou kanceláriou, celý prenájom ostáva na Vás. To znamená, že všetka zodpovednosť za vytvorenie ponuky, jej zverejnenie a následný kontakt s prípadnými záujemcami leží na Vašich pleciach. S tým samozrejme súvisí aj ochota spraviť pre nájdenie nájomníkov čokoľvek prospešné, na základe čoho budú ochotní s Vami podpísať nájomnú zmluvu. V tomto prípade zabudnite na čakanie a aktívnym prístupom sa vydajte za hľadaním potenciálnych zákazníkov.

Čím môžete prilákať nájomníkov :

Bezchybná znalosť bytu – Dnešní nájomníci sú náročnejší ako kedysi a pri hľadaní bytu sa radi pýtajú. Otázky o výmere, pôvode nehnuteľnosti, nákladoch na energie alebo technickom stave sú bežné, takže skôr ako začnete prenajímať, naštudujte si všetky detaily o objekte. 

Vyzdvihnite pozitíva bytu – Akékoľvek plusy treba pri prezentovaní svojho bytu spomenúť, no dajte si pozor na prehnané superlatívy. Pozornosť upútajte na cenu, lokalitu, pôvod bytu či občiansku vybavenosť, no k záujemcovi buďte úprimní, nech sa zachová seriózny prístup. 

Bohatá fotodokumentácia – Fotky zohrávajú pri hľadaní bytu veľkú úlohu, čiže nezabúdajte na fotodokumentáciu s bohatým obsahom. Zachytené by mali byť všetky izby a z viacerých uhlov, nech si môže záujemca vytvárať obraz o byte už pred živou obhliadkou.

Posudok a certifikáty – Ukážte záujemcovi energetický certifikát, osvedčenie z technickej inšpekcie, znalecký posudok a hneď Vás bude považovať za zodpovedného majiteľa. Ocení dobrú starostlivosť o ponúkaný byt, čo môže usmerniť jeho rozhodnutie vybrať si práve Vás. 

Pomôžu aj drobné investície – Pred zverejnením ponuky môžete vsadiť aj na drobné investície, ktoré sa v konečnom dôsledku vyplatia. Menšie rekonštrukcie a kúpa nových doplnkov dokážu záujemcov viac motivovať a v mnohých prípadoch to zvýši aj cenu.

Slabý rast na slovenskom trhu s prenajímanými bytmi sa tiež podpísal na neochote mnohých prenajímateľov pokračovať v tejto činnosti. Každý si už musí zvážiť sám, či skúsi zabojovať a rozhodne sa uspieť alebo mu celý proces prenajímania prináša viac problémov ako úžitku a lepšie ho bude ukončiť. Pokiaľ ste naklonení tej prvej možnosti, môžete vyskúšať niektoré z  našich tipov, ktoré môžu byť pri hľadaní nájomníkov veľkým prínosom.

Želáme veľa šťastia a nech sa Vám podarí prenajať byt výhodne a čím skôr. 

V každej nehnuteľnosti občas nastanú nejaké poruchy, ktoré je potrebné dať čím skôr do poriadku. Rôzne poškodenia majetku si následne vyžadujú nápravu a tá sa spája aj s istými finančnými nákladmi. Za financovanie opráv a rekonštrukcií si zodpovedá vždy vlastník, no pri prenajatom byte to tak byť nemusí.

Závadám spojeným s bývaním sa nedá celkom vyhnúť a občas môže nastať situácia, ktorá vyžaduje investície do nápravy tohto nežiaduceho stavu. To platí aj v prípade prenajímaných bytov, v ktorých sú momentálne nasťahovaní nejakí nájomníci a vzhľadom na ich požiadavku bývať vo funkčných a komfortných priestoroch je prirodzené, že žiadajú skoré vyriešenie problému. Avšak práve pri riešení týchto situácií často vznikajú problémy spojené s hľadaním osoby zodpovednej za financovanie. 

Náklady na opravy spôsobujú časté spory

Spory o to, kto má zaplatiť opravy alebo rekonštrukcie potrebné na nápravu poškodení, sú jedným z najčastejších príčin konfliktov medzi majiteľom bytu a jeho nájomníkmi. Pokiaľ sa situácia rieši nesprávne a obe strany odmietajú vzájomnú dohodu, jediným východiskom ako vyriešiť takýto stav je právo. To by ale malo byť úplne posledným riešením, pretože dohoda o financovaní odstránenia porúch a vykonávaní rekonštrukcií má byť jasná už pred prenajatím bytu.

Všetko podstatné povie zmluva

Základným krokom, pomocou ktorého sa dá vyhnúť zbytočným nepríjemnostiam okolo znášania nákladov za opravy a rekonštrukcie , je presné stanovenie podmienok. To sa má vykonať už pri podpise nájomnej zmluvy, v ktorej bude priamo zaznamenané, kto zodpovedá za nápravu porúch a takisto sa určia limity, do akej výšky to bude platiť nájomca a kedy je povinný platiť prenajímateľ. Znenie zmluvy je vlastne jediným právoplatným dokumentom, vďaka ktorému sa môžu práva a povinnosti oboch strán pri uhrádzaní nákladov rozdeliť.

Vyriešiť to môže aj Občiansky zákonník

Pokiaľ by v nájomnej zmluve nebolo presne definované, kto je za financovanie nápravy škody zodpovedný a zmluvné strany sa nevedia dohodnúť, potom môže k vyriešeniu nezhôd pomôcť Občiansky zákonník. Jeho obsah sa okrem iného venuje aj prenajímaniu bytov, pod ktoré patrí znášanie nákladov za opravy. Klauzula orientovaná na túto tématiku hovorí, že pokiaľ nie je v zmluve dohodnuté inak, opravy vymenované v predmetnom nariadení a drobné opravy do 6,64€ znáša nájomca. Pokiaľ by sa však ukázalo, že škoda má skorší pôvod a vznikla už pred odovzdaním objektu, všetky náklady idú na účet prenajímateľa.

Ak ste teda v pozícií prenajímateľa alebo nájomcu a v danom byte nastanú nejaké mechanické poškodenia alebo iná technologická porucha, budete vedieť ako postupovať a či máte nejakú povinnosť situáciu riešiť na vlastné náklady. Treba povedať, že väčšia dávka  zodpovednosti leží vždy na majiteľovi nehnuteľnosti, no ani nájomcovia sa nemôžu spoliehať, že každá oprava či rekonštrukcia ich vyjde zadarmo. Dôležité je hľadať spoločnú reč a vedieť uzavrieť dohodu, čo nielenže vráti stav bývania do normálu, ale navyše zachová fungujúce vzťahy medzi oboma stranami.    

Slovenské zákony súvisiace s predajom a prenájmom bytov prinášajú viaceré otázniky. Medzi poslednými zákonmi, ktorých znenie malo priniesť zefektívnenie prenajímania, bol zákon o krátkodobom prenájme bytov. Schválil sa v marci 2014, platiť začal v máji a po uplynutí prvého roka platnosti sa dá zhodnotiť, čo konkrétne priniesol na realitný trh.

Zákon o krátkodobom prenájme bytov je v platnosti už viac ako rok, keďže svoju účinnosť nadobudol v máji minulého roka. Tento zákon bol dosť očakávaný, pretože prenajímanie bytov na Slovensku prinášalo viaceré komplikácie, na ktoré niekedy nestačil ani náš právny poriadok. Aj preto prišli politici s návrhom, ktorého cieľom bolo zlepšiť systém prenajímania a pomôcť tak prenajímateľom aj nájomcom. A rok je dostatočná doba na to, aby sa dalo zhodnotiť, či bol zákon dobrým krokom a ako pomohol posunúť prenajímanie bytov napred.  

Práva oboch strán sa viac vyvážili

Jedným z hlavných cieľov návrhu tohto zákona bolo dať práva prenajímateľov a nájomcov do väčšej rovnováhy. Pred schválením zákona boli v miernej výhode nájomcovia, kvôli čomu mali majitelia bytov časté problémy. Po novom sa však situácia zmenila a majitelia majú viac možností. V súčasnosti sa im ľahšie podarí vysťahovať nájomníkov, ktorí porušujú zmluvu a pri stanovení podmienok si môžu „dovoliť“ o niečo viac.

Viac majiteľov začalo prenajímať

Väčšie práva majiteľov pri prenajímaní a viac možností pri hájení vlastníckych práv prispeli k postupnému oživovaniu prenajímania. Mnohí majitelia bytov skúsili po dlhšej prestávke opäť prenajímať svoje byty, k čomu výraznou mierou prispeli práve nariadenia vyplývajúce z daného zákona. Segment nájomného bývania sa tak mierne rozhýbal a vzhľadom na význam tohto zákona môže jeho potenciál naďalej rásť.

Menej súdnych sporov 

Dobrou správou je, že po nadobudnutí platnosti zákona bol zaznamenaný pokles súdnych sporov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi. Celkovo ubudlo aj sťažností na finančné nezrovnalosti a problémy s vysťahovaním nájomníkov, takže zákon určite priniesol nejaký prospech. Aj keď priamy súvis medzi poklesom súdnych konaní a schválením zákona sa nedá dokázať, určite tam je istý vplyv, ktorý pomohol minimalizovaniu zbytočných procesov.

V súčasnom znení zákona platnom od mája minulého roku je viacero bodov, ktoré celému systému prenajímania pomohli a zlepšili tak predchádzajúci stav, no stále sa nájde priestor ako tento proces ešte viac zefektívniť. Vykonanie konkrétnych krokov je však na politikoch, ktorí môžu pripraviť nejaké zaujímavé opatrenia, novelizovať zákon a ešte viac zefektívniť prenajímanie, čo by pomohlo nielen súkromným prenajímateľom, ale celému realitnému trhu. 

Mnoho vlastníkov má voľný byt a keďže ho nechcú nechať neobsadený, rozhodnú sa priestory prenajímať. Avšak mnohí z nich zabúdajú na niekoľko nevýhod, ktoré tento krok prináša a potom ostanú nemilo prekvapení, že to nie je také jednoduché. Otázne je, či je plusov viac ako mínusov a prenajímať sa skutočne oplatí.

O výhodách a nevýhodách prenajímania bytov sa už toho povedalo viac ako dosť. Majitelia bytov, ktorí prenájom nikdy neskúsili, to môžu považovať za ľahký spôsob ako si privyrobiť. Skúsení prenajímatelia však vedia, že zárobky sú niekedy veľmi slabou odmenou za vynaložené úsilie. Oplatí sa teda prenajímať aj napriek niekoľkým nevýhodám, ktoré tento proces prináša?

Výhod je viacero                                                                

Forma príjmu – Hlavnou motiváciou k prenajímaniu sú samozrejme financie. Pokiaľ vlastníte byt v lukratívnej lokalite, dokážete si privyrobiť celkom slušne a v prípade viacerých bytov si z toho môžete spraviť prioritnú zárobkovú činnosť.

Udržiavanie objektu – Obývanie nehnuteľnosti udržiava jej komfortnú atmosféru, takže voľba prenajímania je správna. Aj keď s užívaním bytu prichádzajú poškodenia, je to lepšie ako nechať priestory prázdne.

Tvorba osobného majetku – Ak predáte byt, budete mať síce peniaze, no prídete o majetok. Ak si ho necháte v podobe nehnuteľnosti, máte dobrú rezervu do budúcnosti, pretože vlastniť nehnuteľnosť v dnešnej dobe je veľkým plusom.

Ak Vás nevýhody neodradia, prenajímajte

Vo väčšine prípadov je jasné, že prenajímanie prináša viac pozitív, takže ak disponujete voľným bytom a neodradia Vás niektoré nevýhody, kľudne začnite prenajímať. Pozor treba dávať najmä na zodpovednosť pri rôznych administratívnych úkonoch a nesprávne napísanej zmluve. S podcenením týchto dvoch faktorov prichádza najviac prekážok, ktoré v konečnom dôsledku môžu pokaziť dojem z prenajímania ako vhodného spôsobu získavania príjmu.

Zložitá administratíva – Slovensko je známe veľkou byrokraciou, ktorá komplikuje život aj prenajímateľom. Zákony o prenajímaní sú nejasné, za neplnenie niektorých „zbytočných“ pravidiel sa udeľujú príliš vysoké pokuty a možnosti ukončenia zmluvy zo strany majiteľa sa zlepšili len pred rokom.

Pozor na nesprávnu zmluvu – Ďalším dôvodom, ktorý od prenajímania mnohých odrádza, je zlá skúsenosť. Tá je prevažne spôsobená nesprávne zostavenou zmluvou, na základe ktorej prestal nájomník plniť jej obsah. Následné problémy s jeho vysťahovaním vlastníkov natoľko demotivovali, že prestali s prenajímaním úplne.      

Každý prípad prenájmu je individuálny, preto sa vo všeobecnosti nedá povedať či existuje viac plusov ako mínusov. Konkrétna situácia závisí vždy od oboch zmluvných strán, ich vzájomnej dohody a dôvery. Dôležitý je aj zodpovedný prístup a svedomité dodržiavanie zmluvných podmienok. Ak sa pristupuje k plneniu dohodnutých podmienok v takomto štýle, plusov je jednoznačne viac a prenajímanie bytu sa stáva vhodnou formou ako si privyrobiť.

Vieme, že pri schvaľovaní žiadosti o hypotéku vyžadujú poskytovatelia niekoľko dokumentov, vďaka ktorým môžu zhodnotiť finančné zázemie žiadateľa. Hlavným dokumentom ovplyvňujúcim rozhodnutie banky je potvrdenie o pravidelnom príjme, od ktorého vo veľkej miere závisia presne nastavené parametre produktu.

Predkladanie potvrdenia o svojich mesačných zárobkoch má pre banky dosť veľký význam. Pri schvaľovaní hypoúverov sa tento dokument zo strany poskytovateľa dôkladne posudzuje a výška Vášho príjmu dokáže výrazne ovplyvniť celkové nastavenie hypotéky a stanovené podmienky jej následného splácania. Samozrejme platí, že čím je celkový príjem vyšší, tým máte ako klient väčšiu šancu na získanie výhodnejšej hypotéky. To je jeden z dôvodov, kvôli ktorému majú prenajímatelia oproti ostatným žiadateľom miernu výhodu.

Ak prenajímate, skúste to využiť

Pokiaľ ste prenajímateľom nehnuteľnosti, určite Vám z toho vyplývajú aj nejaké príjmy. Aj keď sa zvyčajne jedná o sekundárny privýrobok, právo na jeho využitie pri jednaní s bankou Vám nikto nezoberie. K potvrdeniu o pravidelnom príjme môžete priložiť aj ďalšie zárobky z prenájmu. Väčšina slovenských bánk to vezme do úvahy a pri nastavovaní konkrétnych parametrov produktu to môže dosť pomôcť.

Všetko závisí od výberu banky

Pri zohľadňovaní príjmu z prenájmu počas schvaľovania hypotéky nesmieme zabúdať na jeden podstatný fakt, ktorým sú rozdiely v posudzovaní samotných žiadostí. Každá z bánk sa riadi svojou vlastnou metodikou a môže používať iný meter, takže kým jedna banka môže uznať peniaze zarobené prenájmom ako súčasť zárobkov, iná nebude túto formu príjmu započítavať. Vo väčšine prípadov však banky zohľadňujú nejakú časť takéhoto príjmu, ktorý je vyčíslený určitým percentuálnym podielom.

Uznanie príjmov z prenájmu má svoje pravidlá

Aby sa daná banka postavila k predloženým príjmom z prenájmu otvorene a uznala ich ako oprávnenú čiastku, treba splniť aj nejaké podmienky. Ich presné nastavenie sa nedá vnímať všeobecne, no základ je rovnaký vo viacerých bankách, ktoré vychádzajú prenajímateľom takto v ústrety.

Hlavné podmienky akceptovania príjmu z prenájmu :

-       nájomná zmluva by mala byť uzavretá aspoň na 12 mesiacov

-       doba prenajímania objektu nesmie byť nižšia ako 3 mesiace

-       obdobie trvania zmluvy do konca by malo mať aspoň štvrťrok

-       banke treba k žiadosti predložiť nájomnú zmluvu a daňové priznanie

Prenajímanie má svoje za aj proti, no v prípade žiadania o hypotéku to prináša veľkú výhodu. Samozrejme, ak chcete mať zohľadnený príjem z prenajímania aj pri jednaní s bankou, potrebujete si vybrať vhodného poskytovateľa. Za splnenia požadovaných kritérií máte možnosť získať lepšie podmienky úveru, takže odporúčame túto možnosť využiť. Najlepšie na tom je, že niektoré banky Vám uznajú až 50% príjmov z nehnuteľnosti a dokonca sa môže jednať aj o nebytový priestor.

Zdroj : reality.etrend.sk

Mnohí majitelia nehnuteľností sa venujú prenajímaniu bytov a z tejto činnosti si spravili celkom výnosný obchod. Iní zas majú opačné skúsenosti a v žiadnom prípade nedokážu hovoriť o slušných zárobkoch. Ako to teda je s prenajímaním bytov na Slovensku, kedy  a kde sa oplatí prenajímať a v ktorých prípadoch to je príliš malá odmena za snahu?

Podľa slovenskej legislatívy je prenajímanie bytov vnímané ako zárobková činnosť, ktorá môže byť vykonávaná na živnosť alebo slobodnou formou, pri ktorej stačí dosiahnuté príjmy ohlásiť príslušnému daňovému úradu. Na základe toho sa prenajímanie považuje za celkom vhodnú možnosť ako zvýšiť svoje príjmy, takže mnohí vlastníci sa rozhodli, že si skúsia niečo privyrobiť a ponúkli byty hlásiacim sa záujemcom. Avšak nie všetkým sa podarilo dostať k zárobkom, ktoré možno považovať za primeraný zisk.

Niekde sa oplatí, niekde nie

Zaujímavosťou slovenského trhu s prenajímanými bytmi sú rozdiely v jednotlivých regiónoch. Kým v Bratislave a v súčasnosti aj v Košiciach sa dá na prenajímaní zarobiť pár stoviek eur mesačne, v ostatných lokalitách sú vyššie výnosy len výnimkou. Zväčša sa jedná o príjmy z prenájmu vo výške niekoľko desiatok eur, čo sa dá ťažko označiť ako výhodný biznis. Samozrejme, že ak má stáť byt neobývaný a zadarmo, aj tých pár desiatok eur pomôže.

Výnosy závisia od viacerých faktorov : 

Podobne ako pri predaji, aj úspešnosť prenajímania závisí od viacerých faktorov. Vďaka nim sa záujemcovia rozhodujú či si vyberú daný objekt a tým prinesú majiteľovi nejaké výnosy.

Stav bytu – Od aktuálneho stavu priestorov závisí vždy veľa, veď každý nájomca chce bývať plnohodnotne a dopriať si komfort. V zásade platí, že čím má daný byt lepšiu a modernejšiu úroveň, tým má majiteľ šancu zarobiť na jeho prenájme viac. Aj preto sa oplatí investovať do rekonštrukcií a venovať bytu maximálnu starostlivosť.

Lokalita – Medzi najdôležitejšie kritéria rozhodujúce o výnosoch majiteľov prenajímaných bytov patrí určite aj lokalita. Už len jej atraktivita zvyšuje cenu bez ohľadu na stav bytu, takže pokiaľ vlastníte byt v najdrahších častiach Košíc či Bratislavy, máte šancu zarobiť si slušné peniaze pohybujúce sa v stovkách eur za mesiac.  

Pomer dopytu a ponuky – Nezabúdajme ani pomer medzi dopytom a ponukou, ktorá má súvis s konkrétnou lokalitou. Ak je v danom regióne pretlak voľných bytov a dopyt je oslabený, na veľké výnosy sa príliš nespoliehajte. Samozrejme, že to platí aj opačne, takže v lokalitách s najsilnejším dopytom a nedostatočnou ponukou si môžete vypýtať o niečo viac.

Obchodný duch majiteľa – Ak vezmeme do úvahy šikovnosť majiteľa bytu a jeho nadanie pre uskutočnenie obchodu či už samostatne alebo v spolupráci s realitnou kanceláriou, voľný byt sa môže prenajať výhodne aj napriek slabšej lokalite s nízkym dopytom. Veľa závisí aj od obchodného ducha prenajímateľa, ktorému sa môže podariť zarobiť na prenájme tam, kde by iní nedokázali ani prenajať, nie ešte prísť k výnosom.

Podľa viacerých majiteľov bytov a trhových analytikov sa prenajímať na Slovensku stále oplatí. Aj keď v mnohých lokalitách ide naozaj o malé zisky, je to spôsob ako udržiavať byt v „prevádzke“ a zároveň na tom niečo zarobiť, takže pokiaľ máte voľný byt, nemáte čo váhať.   

Pri každom obchodnom styku medzi predajcom a kupujúcim je potrebné postupovať korektne a držať sa istých smerodajných pravidiel, vďaka ktorým budú obe strany s priebehom transakcie spokojné. Zanechať dojem a správať sa seriózne s cieľom uzavrieť zmluvu bez nekalých praktík si takisto vyžaduje aj prenajímanie bytov.

Ak ste v pozícií prenajímateľa a o Váš byt niekto prejavil záujem, čaká Vás kus práce, ktorej výsledkom má byť plnohodnotné poskytnutie objektu na účely bývania. Síce to neznie ako niečo náročné, no za celým procesom prenájmu sa skrýva pár krokov, ktoré musia prebehnúť s najvyššou mierou zodpovednosti. Dôvod je jednoduchý, ak záujemca vytuší pokus o podvod alebo zatajovanie, dohoda o prenájme bude nielenže ohrozená, ale vopred ostanete bez šance.

Záujemcovia sú si vedomí svojej pozície

V súčasnosti sú nájomcovia oveľa náročnejšími zákazníkmi a v posledných rokoch si začali uvedomovať svoju silnú pozíciu pri hľadaní prenájmu. Už sa neprezentujú ako osoby, ktoré potrebujú získať bývanie a privolia na akékoľvek kritériá prenajímateľov. Vzhľadom na vyšší počet voľných bytov a možnosť širšieho výberu sa naučili viac vyjednávať a dohadovať sa na zlepšení podmienok, čo sa dá určite hodnotiť ako prínos pre celý realitný trh.

Prenajímatelia musia dávať pozor

Aj keby prenajímatelia spravili chybu neúmyselne a nájomcov zavádzali nechtiac, vysvetliť takúto situáciu je dosť ťažké. Záujemcovia to málokedy vnímajú ako nevedomé pochybenie a vo väčšine prípadov od tejto ponuky ihneď odchádzajú. Z toho vyplýva jediné, ak chcete úspešne prenajať byt, musíte dôkladne poznať jeho aktuálny stav, vedieť o ňom poskytnúť reálne údaje a pomenovať všetky možné chybičky. Ak sa však na prenájom bytu dôkladne pripravíte, nemalo by k žiadnemu nevedomému pochybeniu dôjsť.

Ak chcete postupovať seriózne, odporúčame :

Uvádzajte pravdivé informácie – Základom zodpovedného prístupu je úprimnosť, ktorá sa pri zmluvných vzťahoch cení ako hlavný atribút. O konkrétnej výmere objektu, veku a pôvode bytu alebo o číslach poukazujúcich na spotrebu energií nemá význam klamať. Skôr či neskôr sa nájomníci dostanú k pravdivým informáciám a potom z toho vznikne problém.

Vytvorte dojem – Pri prvej obhliadke by ste mali na záujemcu zanechať dojem. Ten je dôležitý pre navnadenie pocitu, že zákazník si vyberá správnu nehnuteľnosť. Dobrý dojem zanecháte čistotou, sviežou atmosférou a poukázaním na funkčný stav všetkých priestorov.

Nemeňte dohodnuté podmienky – Ďalším dôležitým prvkom, ktorý dodá prenajímaniu serióznosť je dodržanie dohody. Stanovené podmienky zohľadňujúce cenu, termíny aj konkrétne práva a povinnosti sú smerodajné a ak sa na nich raz dohodnete, nemeňte ich.

Prenajímanie bytov patrí k riadnym obchodným postupom, ktoré vyžadujú plnohodnotný seriózny prístup. Princíp korektného vystupovania a zodpovedného správania počas jednania aj následného prenajímania bytu je vysoko cenený. Je jasné, že ak nájomníci zistia, že sú z nejakého dôvodu klamaní, nehnuteľnosti sa vzdajú a pôjdu hľadať inde. Prenajímatelia teda musia dodržiavať isté pravidlá, aby mohli svoje byty úspešne a bez problémov prenajať.  

Na bratislavskom trhu s nehnuteľnosťami sa toho udeje každoročne viac ako dosť. K tomuto vývoju patria aj pravidelné zmeny cien prenájmov, ktoré boli v pohybe aj v poslednom období. Avšak tentoraz priniesli záujemcom o bývanie v prenajatých priestoroch dobré správy.

Ceny realít v Bratislave zaujímajú všetkých, ktorí v nej hľadajú vhodné priestory na bývanie formou prenájmu. Na aktuálne čísla poukazujúce na novinky vo vývoji hodnoty bytov sme čakali mnohí a vďaka správe poradenskej spoločnosti Bencont Investments, ktorá pravidelne prichádza so štúdiami orientujúcimi sa na bývanie v Bratislave, máme možnosť oboznámiť sa s aktuálnymi údajmi, ktoré hovoria o poklese cien za prenájom bytov v hlavnom meste.

Medziročný pokles o 11%

Analýza spoločnosti Bencont Investments priniesla okrem iného aj čerstvé údaje za posledný kvartál predošlého roku. Tie sa týkajú zmien v cenách prenajímaných bytov v našom hlavnom meste, pričom sa do úvahy berie celková cena vrátane započítania energií. Podľa aktuálnych informácií bol medzi prenajímanými bytmi zaznamenaný medziročný pokles 11,5%.  Priemerná cena jedného prenajatého bytu so zahrnutím nákladov na energie dosiahla v posledných troch mesiacoch 2014 úroveň 651,72€, čo je menej práve o 11,5%.

Najdrahšie stále Staré mesto

Spomedzi všetkých bratislavských častí je stále najdrahšie Staré mesto. Ceny nehnuteľností dosahujú v okrese Bratislava I tradične najvyššie ceny a pri prenajímaní bytov nedošlo k žiadnej výnimke. Aj keď zníženie cien sa samozrejme dotklo aj tejto časti, stále sa tu prenajíma najdrahšie. Priemerná hodnota prenájmu bola v poslednom kvartáli 2014 na úrovni 907,90€, pričom 3 a 4-izbové objekty boli k dispozícií s priemernou cenou nad 1000€.

Ceny znížili nižšie výdavky na energie

Podľa autorov štúdie má vplyv na pokles cien prenájmov práve zníženie nákladov za energie. Ich konkrétna hodnota sa v medziročnom porovnaní znížila o 15%, čo malo priamy dosah aj na samotnú tvorbu ceny realít určených na prenájom. Je úplne prirodzené, že ak sa energie započítavajú do cien, úroveň výslednej čiastky sa bude pohybovať aj v závislosti od nákladov na bývanie spojených s úhradou energií. Zaujímavé by bolo vidieť štúdiu, ktorá sleduje prenájmy bez započítania energií do konečnej čiastky. Potom by sa ukázalo, či prenájom bytov naozaj zlacnel alebo sú čísla ovplyvnené len lacnejšími energiami.

Posledné dva roky priniesli do oblastí prenajímania realít výraznejšie stabilizovanie cien, ktoré sprevádzal mierny pokles v niektorých obdobiach. Jedným z nich bol posledný štvrťrok minulého roku, ktorý podrobne preskúmala spoločnosť Bencont Investments a priniesla zaujímavé čísla poukazujúce na schopnosť klesajúcich nákladov za energie znížiť aj celkové ceny za prenájom bytov. Ostáva nám len čakať na ďalšie analýzy, ktoré ponúknu ďalšie čísla a ukážu nám, či je zlacňovanie na trhu s prenájmami stabilné alebo ide len o chvíľkový jav.

Zdroje : Bencont Investments, magazin.reality.sme.sk

Solidárne dlžníctvo je známy pojem a mnohí sa s ním stretávate práve pri prenajímaní bytu. Tento jav je nie je vôbec výnimočný a často sa stáva, že medzi spolubývajúcimi nastane problém s platením nájomného. V takom prípade musí nájomník preberajúci zodpovednosť za plnenie nájomnej zmluvy zaplatiť aj za druhého nájomníka.

V súčasnosti nájdeme dosť prípadov, pri ktorých býva v prenajatom byte viacero nájomcov, no nie všetci rešpektujú termíny pravidelných platieb nájomného a tie musí kvôli zachovaniu možnosti bývania v danom objekte uhrádzať osoba, ktorá podpísala nájomnú zmluvu. Práve takáto situácia zhoršuje celkový dojem zo spokojného bývania a zodpovední nájomníci hľadajú možnosti ako sa vyhnúť plateniu za spolubývajúcich. Ideálne riešenie síce existuje, no dopracovať sa k nemu v praxi nie je vôbec jednoduché.

Možnosťou je podpísať viacero zmlúv

V podstate existuje len jediná možnosť ako vyriešiť problémy s platením nájomného za spolubývajúcich. Tou je vytvorenie viacerých nájomných zmlúv, ktoré by boli oficiálnym dokumentom určujúcim presný podiel a finančné záväzky jednotlivých nájomcov. Každá zo zmlúv by obsahovala ustanovenia o využívaní svojho priestoru vrátane svojho príslušenstva, čomu by adekvátne zodpovedala zmluvne dohodnutá výška nájmu za časť bytového priestoru. Vďaka viacerým zmluvám by sa v prípade neplatenia niektorého zo spolubývajúcich dlh nijak nedotkol tých, ktorí platia a nevzniklo by žiadne solidárne dlžníctvo.

Prenajímatelia sú proti

Aj keď riešenie v podobe takýchto „individuálnych“ zmlúv by vyriešilo problémy so spolubývajúcimi, ktorí neplatia a zároveň by to odbremenilo zodpovedných nájomníkov, uskutočniť to v praxi nie je také jednoduché. Proti takejto možnosti sa stavia veľká väčšina majiteľov bytov, pretože tým by sa zvýšilo riziko neplatenia. Obzvlášť keď ide o študentov, ktorí nemajú také finančné zázemie a problémy s platením nájomného sa môžu vyskytnúť kedykoľvek.

Najčastejšie u študentov

Pokiaľ si myslíte, že najväčší problém s platením dlhov za spolubývajúceho nájomníka je práve v bytoch, kde žije viacero študentov a každý má samostatnú izbu, myslíte si správne. Pri prenajatí bytu študentom existuje vždy väčšie riziko, že s úhradami nájomného sa bude meškať, nakoľko málo študentov je ekonomicky aktívnych a finančné problémy nie sú u nich ničím nezvyčajným. Ďalšou vecou je, že práve študenti si delia priestor bytu, na základe čoho si určujú presný podiel nájomného, takže väčšinou sa solidárne dlžníctvo vyskytne u nich. 

Na včasné a zodpovedné platenie nájomného dohodnutým dielom si treba dávať neustále pozor. Ak bude niektorý zo spolubývajúcich dlžiť peniaze a časť nájomného za neho bude uhrádzať iný nájomník, pod vplyvom finančných nezrovnalostí to môže ohroziť vzájomné vzťahy medzi spolubývajúcimi. To zhorší celkovú atmosféru v byte, čo sa môže podpísať aj na samotných výsledkoch v škole. Preto je dobré skúsiť využiť dostupné riešenia, aby sa tejto situácií dalo vyhnúť a každý z obyvateľov bol sám zodpovedný za svoj podiel nájmu. 

Prenajímanie bytov je forma zárobkovej činnosti a s tým súvisí aj daňová povinnosť. Práve daňovú problematiku považujú mnohí za chaotickú a niekedy je problém sa v nej vyznať. Nejasnosti vznikajú aj pri uplatňovaní daňových výdavkoch súvisiacich s prenajímaním bytu. Viete, ktoré z nich a kedy môžete zahrnúť do daňového priznania?

Zdaňovacie obdobie za rok 2014 sa ukončilo a pomaličky sa nám blíži čas podávania daňových priznaní k dani z príjmu. Tento krok sa týka aj prenajímateľov bytov, ktorým plynú zárobky z prenájmu. Aby ste sa v tejto oblasti lepšie orientovali, prinášame Vám prehľad toho najdôležitejšieho, čo si (ne)môžete ako oprávnený výdavok zahrnúť do daňového priznania.

Daňovníci toho uznajú dosť

Možností ako si znížiť celkový daňový základ prostredníctvom uplatnenia výdavkov na prenajímaný byt je dosť, takže pokiaľ ste do danej nehnuteľnosti v minulom roku investovali, máte šancu, že si znížite daňový základ a tým pádom zaplatíte na daniach samozrejme menej.

Uplatniť si nezabudnite výdavky spojené s prenajímaním a prevádzkou nehnuteľnosti :

-       úhrady za dodávky plynu, vody, elektriny

-       koncesionárske poplatky aj poplatky za káblovku

-       platby za odvoz a likvidáciu odpadu

-       zahrnúť môžete dokonca aj internet

-       výdavky na zariadenie objektu, napríklad nábytok alebo spotrebiče

-       náklady na hľadanie nájomníka, napríklad inzercia alebo odmena pre realitku

-       úhrady poplatkov do správy bytového fondu, ale nie poplatky do fondu opráv

Rozdiely pri uplatňovaní rekonštrukčných nákladov

Za najväčšiu zaujímavosť celej problematiky môžeme považovať uplatňovanie výdavkov spojených s rekonštrukciami v prenajímanom byte. Pri tomto bode vznikajú rozdiely, podľa ktorých sú tieto výdavky  jednej skupine uznané a druhej zas nie. Hlavným kritériom pre určenie možnosti uplatnenia je zápis nehnuteľnosti v obchodnom majetku. Za obchodný majetok pri prenajímaní nehnuteľností sa považuje objekt, ktorý je daňovníkom účtovaný podľa paragrafu 6, odseku 11, zákona o dani z príjmov. 

Pri nehnuteľnosti so zápisom v obchodnom majetku možno uplatniť :

-       výdavky na obstaranie hmotného a nehmotného majetku

-       výdavky spojené s opravou a údržbou tohto majetku

-       výdavky na jeho technické zhodnotenie

-       akékoľvek iné výdavky s používaním tohto majetku

Vidíme, že ak prenajímame byt, niektoré náklady môžeme uplatniť bez ohľadu na to či je byt obchodným majetkom. Pri rekonštrukčných výdavkoch je to inak a zápis v obchodnom majetku je podmienkou. Na záver to zhrnieme stručne a jasne. Náklady za výmenu okien, renováciu bytového jadra, výmenu podláh a iné rekonštrukčné práce si môžete uplatniť ako daňový výdavok, len ak prenajímate byt zapísaný ako obchodný majetok.

Ak ste už boli účastníkom nájomného vzťahu pri prenajímaní bytu, pravdepodobne ste sa stretli aj s kauciou. Tá je častým dôvodom nejasností v zmluvných vzťahoch a oplatí sa o nej vedieť čo najviac. Dvojnásobne to platí pre tých, ktorí sa chystajú vstúpiť do nájomného vzťahu prvýkrát.

Súčasťou prenajímania bytov je aj požiadavka prenajímateľov od nájomcu uhradiť kauciu, ktorá by mala byť akousi finančnou zárukou pre majiteľov. Tento krok je úplne prirodzený a každý vlastník nehnuteľnosti má plné právo k nemu pristúpiť. Často sa však práve pri kauciách vyskytnú problémy, preto je dôležité poznať všetky súvislosti spojené s ich úhradou.

Význam kaucie

Zmysel uhrádzania kaucie pochopia skôr prenajímatelia ako nájomcovia a to z jediného dôvodu. Úhrada kaucie sa pre nich stáva pomyselnou zábezpekou, že v prípade nezaplatenia nájomného alebo iných finančných položiek, napríklad za opravy či rekonštrukcie poškodení spôsobených nájomcom, nebudú stratoví a práve kaucia im vynahradí chýbajúce financie. Jej úžitok už ocenilo aj mnoho nájomcov, takže niektorí z nich sú otvorení jej úhrade dopredu.

Spôsob nastavenia úhrady 

Ak sa teda kaucia stane podmienkou k prenajatiu nehnuteľnosti a chcete sa dohodnúť na jej zaplatení, dbajte o rozumný prístup a oprávnené jednanie. Hodnota kaucie sa určuje v počte nájmov a väčšinou sa platí v 1 alebo 2-mesačnej výške. Pri bytoch je už čiastka v sume 3 mesačných nájmov ojedinelá, takže prehnané sumy ako trebárs polročný nájom neakceptujte.   

Dôležitou časťou je dohoda na spôsobe úhrady. Zaplatiť sa dá prevodom alebo hotovostne, no odporúčame práve využitie banky. Vďaka nej budete disponovať relevantným výpisom, ktorý sa pokladá za postačujúci dôkaz aj pre právnikov. Naopak, pri hotovostnej operácií nie je nič isté a už sa vyskytli situácie, keď prenajímateľ poprel obdržanie platby. Získať doklad o zaplatení či presvedčiť prenajímateľa o jednaní pred notárom nie je vôbec jednoduché. 

Žiadajte zahrnúť kauciu do zmluvy

Pokiaľ sa viete dohodnúť na presnom nastavení kaucie vrátane výšky, termínu aj formy úhrady, je to pre Vás obrovské plus. Nakoľko sa však jedná o peniaze a hlavne o pokojné bývanie v prenajatých priestoroch, dôležité bude mať všetko zaznamenané aj oficiálne na papieri kvôli právnej ochrane. Preto sa nespoliehajte na ústne dohody a pri spísaní nájomnej zmluvy myslite aj na zahrnutie kaucie do jej znenia. Takto sa budete chrániť proti podvodom.

Kaucia sa stala bežnou súčasťou prenajímania nehnuteľností (nielen tých na bývanie) a jej úžitok pre potreby prenajímateľa je pochopiteľný. Slúži ako forma finančnej záruky pre prípad problémov s úhradami nájomného alebo iných peňažných potrieb. Pre obe strany je dobré, ak je zaplatená podľa dohody vopred a v plnej výške, vďaka čomu sa môžete okamžite presťahovať do prenajatého objektu. Nezabúdajte ešte na žiadanie vrátenia kaucie po ukončení nájmu, samozrejme za predpokladu, že nebolo nutné ju využiť na akékoľvek účely. 

Pri hľadaní nájomného bytu sa môžete dostať pred zaujímavú voľbu, ktorou je výber medzi mestským alebo súkromným bytom. Obe z ponúkaných možností majú niečo do seba a ani jedna z nich sa nedá považovať za horšiu. Tak pre ktorú sa rozhodnúť?

Prenajať si byt od mesta alebo uprednostniť radšej súkromnú osobu? Celkom častá dilema mnohých nájomníkov, ktorí hľadajú novú nehnuteľnosť a zaujímajú sa o oba varianty. Výber tej lepšej možnosti pre spokojné bývanie ostáva na záujemcoch samých, no základný prehľad o plusoch a mínusoch oboch typov nájomných bytov môže celkom pomôcť pri rozhodovaní.

Ako je to s mestskými nájomnými bytmi ?

Niektorí ľudia si mestské nájomné byty pochvaľujú, iní by do nich nikdy nešli. Nech sú názory akékoľvek, treba vyzdvihnúť niektoré plusy, no takisto zdôrazniť zopár rozporuplných prvkov. Napriek všetkým za a proti nezabúdajme na fakt, že výstavba a následné prideľovanie mestských bytov nie je celkom v poriadku. Slabá podpora štátu, pomalá výstavba v mestách a korupčné škandály pri prideľovaní bytov hrajú v neprospech miest ako vlastníkov. Na druhej strane, mestá sú väčšou zárukou pre nájomné bývanie a seriózny prístup k nájomníkom.

Plusy mestských bytov :

-       istota dodržania zmluvy zo strany mesta

-       notárka zápisnica zaručí bezproblémové odovzdanie bytu

Čo záujemcov odháňa :

-       poradovník žiadateľov zdržiava čas

-       ceny mestských nájmov sú väčšinou vyššie

-       výstavba mestských bytov je slabá, priestory chýbajú

A čo súkromní prenajímatelia ?

Súkromným osobám sa toho dá vytýkať dosť, pokiaľ sa na to pozeráte vo všeobecnosti. Tak ako sú nezodpovední vlastníci, ktorí kvôli peniazom klamú alebo sa k nájomníkom nesprávajú korektne, takisto nájdeme aj serióznych prenajímateľov starajúcich sa o perfektný vzájomný vzťah. Vždy záleží na tom, na koho natrafíte a od toho sa bude odvíjať celý priebeh prenájmu.

Výhody oslovenia súkromných majiteľov :

-       rýchle vybavenie prenájmu

-       vo väčšine prípadov lacnejšie ceny

Najčastejšie problémy so súkromnými bytmi :

-       byt má skryté závady

-       vlastník porušuje práva nájomcu

Výber bytu sprevádza viacero faktorov a pre záujemcu bude rozhodujúca aktuálna situácia spojená s potrebou bývania. Rýchlosť získania bytu, cena, dĺžka nájomnej zmluvy, poloha aj občianska vybavenosť sú prvoradými faktormi ovplyvňujúcimi výber. Voľba medzi bytom od mesta alebo súkromníka nie je ani tak dôležitá, pretože spomínané faktory hrajú hlavnú úlohu.

Dobré medziľudské vzťahy sú základom pre spoluprácu a plnenie rôznych dohôd. Inak tomu nie je ani pri prenajímaní nehnuteľnosti, pri ktorom je obzvlášť dôležité nájsť dobrého nájomníka a vychádzať s ním v rámci slušnosti a seriózneho prístupu. Ako prenajímatelia môžeme prispieť k tomu, aby sa nájomník cítil dobre a plnil podmienky.

Ak už ponúkate svoju nehnuteľnosť na prenájom s cieľom poskytnúť niekomu možnosť bývania a chcete mať z toho nejaký finančný prospech, záujem o dohodu a jej riadne plnenie je určite na mieste. Pokiaľ chceme mať priestory v dobrom stave a úhrady nájomného obdržať vždy načas, budeme si musieť vybrať spoľahlivého záujemcu. Pri zodpovedných obyvateľoch nehrozia zatajené závady, problémy s platbami ani nepríjemné súdne spory. A čo je najlepšie, dobrému pocitu z prenajímania vieme pomôcť pomocou niektorých „benefitov“ pre nájomcu.

Spravodlivá výška nájomného

Ak nie je majiteľ nehnuteľnosti chamtivý a dokáže sa so záujemcom dohodnúť na primeranej cene, novému obyvateľovi sa bude v prenájme hneď bývať lepšie. Cena zohráva veľkú úlohu a je jedným z hlavných faktorov, ktorý ovplyvňuje celkový dojem z bývania. Vysoká cena môže spôsobiť nezáujem a nízka nám zabezpečí nejaké finančné straty.

Vzájomná dôvera

Obe strany vstupujú do nájomného vzťahu s cieľom nájsť niekoho spoľahlivého, s kým bude celé jednanie a plnenie dohody prebiehať v poriadku. Prenajímanie je istou formou biznisu a majiteľ aj nájomník hľadajú nového obchodného partnera. Je prirodzené preskúmať pozadie neznámej osoby, no dôvera vytvorená na zdravých základoch bude veľký krok k úspechu.

Servis o nájomcu

Pod servisom môžeme rozumieť celkové služby spojené s prenajímaním. V podstate sa jedná o akékoľvek ľubovoľné služby, ktoré pomôžu nájomníkovi vnímať celý zmluvný vzťah ako ústretový a podporí ho to v záujme o takéto bývanie. Medzi takýmito krokmi nechýbajú renovácie zvyšujúce komfort, pomoc s administratívou alebo investície do nehnuteľnosti.

Vytváranie osobnejších väzieb

Za bonus celého vzťahu medzi oboma stranami sa dá považovať budovanie osobnejších kontaktov. Tým pádom sa lepší komunikácia, vzniká prívetivosť a hlavne obyvateľ bude mať lepší pocit, že stretol práve tohto vlastníka bytu. Pokiaľ sa vytvorí aj nejaké kamarátske puto, je to obrovská výhoda a prenajímateľ aj nájomník môžu spolu vychádzať viac uvoľnenejšie. 

Dobrý vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom môže nielen pomôcť k naplneniu zmluvy, ale podporiť jej opätovné predlžovanie, čo je pre prenajímateľa plusom za predpokladu, že je s obyvateľom maximálne spokojný. Nie je preto na škodu poznať nejaké užitočné „triky,“ prostredníctvom ktorých môžeme túto vzájomnú spoluprácu obohatiť a vytvoriť tak lepšie zázemie pre obe zmluvné strany, pričom bude nájomca rád platiť za prenajatý objekt. A ak by sa aj rozhodol po čase odísť, ako prenajímateľ sme aspoň získali veľmi pozitívne referencie.

Preferujete kúpu vlastnej nehnuteľnosti alebo ste zástancom bývania v prenajatých priestoroch ? Ktorá z možností Vám vyhovuje viac a k čomu sa prikláňa väčšina ľudí ? Poďme sa pozrieť na hlavné faktory ovplyvňujúce postoj obyvateľov k týmto otázkam.

Voľba medzi kúpou nehnuteľnosti a hľadaním nájomných priestorov na bývanie môže niektorým ľuďom spôsobiť poriadnu dilemu. Tá je ovplyvnená hlavne finančnou situáciou, nakoľko je jasné, že ak budete mať dostatok peňazí, tak s najväčšou pravdepodobnosťou si nejakú nehnuteľnosť kúpite. Ak však máte žiadať o hypotéku alebo dlhé roky šetriť, otázka prenájmu získava na váhe a vstupuje do dejiska výberu, ktorý vyžaduje vážne rozhodnutie. 

Väčšina bude odporúčať kúpu 

Predajcovia bytov budú odporúčať kúpu nehnuteľnosti s cieľom zarobiť. Štátne úrady Vás budú považovať za spoľahlivejšieho občana, pokiaľ budete vlastniť nehnuteľnosť. Bankoví aj nebankoví poskytovatelia úverov sú takisto za kúpu, nakoľko im vďaka poskytovaniu úverov napreduje biznis. Síce z iného dôvodu, no podporovať v kúpe Vás budú aj členovia rodiny a známi. Aj ďalšie inštitúcie či súkromné osoby Vám poradia kupovať byt alebo dom z viacerých príčin, ktoré majú jeden spoločný prienik a tým je pocit vlastného bývania.

Zaujímavé čísla o vlastníctve nehnuteľností :

-       80% našich obyvateľov vlastní nejakú nehnuteľnosť

-       každý tretí až štvrtý nájomník plánuje kúpu bytu alebo domu

-       Slovensko patrí v EÚ ku krajinám s najnižším podielom financovania bývania úvermi

-       za účelom kúpy nehnuteľnosti využívajú hypotéku najmä muži vo veku 30-35 rokov

-       necelých 10% žije vo vlastnom, ale s úverom

-       70 až 80% novopostavených bytov smeruje do súkromného vlastníctva

Sčasti ide o psychologický efekt

Vlastniť akúkoľvek nehnuteľnosť má pre majiteľa viacero významov naraz. V podstate sa však jedná o celkový pocit vlastníctva, ktorý vytvára výrazný psychologický efekt väčšej spokojnosti. Ide o to, že pokiaľ vlastníme byt alebo dom, považujeme ho za zázemie a priestor pre naše súkromie a individualitu. Obzvlášť to platí v prípade, že máte rodinu s deťmi. Zapája sa do toho istota spôsobená vlastníctvom majetku, s čím priamo súvisí istá finančná stabilita. A všetci sa zhodneme na tom, že tvorba osobného majetku je dôležitým aspektom života.

Hlavné plusy spojené s kúpou bývania :

-       pocit vlastníctva Vám dodá zázemie a väčší pocit slobody

-       ak nemáte dlhy za bývanie, z bytu Vás nemôže nik vyhodiť

-       nemusíte čeliť tlaku z vypovedania nájomnej zmluvy a rýchleho vysťahovania

-       kúpou sa budete aktívne venovať tvorbe osobného majetku

-       vlastníctvo nehnuteľnosti je v súčasnosti zárukou lepšieho finančného stavu

-       ak máte finančné problémy, nehnuteľnosť môžete predať alebo vymeniť za menšiu

-       v prípade, že máte rodinu s deťmi, bývanie vo vlastnom vytvára psychickú spokojnosť

Časté prekážky objavujúce sa pri kúpe nehnuteľnosti :

-       ak nemáte vlastné zdroje na financovanie, pravdepodobne sa riadne zadlžíte

-       zlá kúpa Vás bude sprevádzať dlho, kúpnu zmluvu nezrušíte tak ľahko ako nájomnú

-       pri prevode vlastníckych práv sa niekedy vynoria problémy minulých vlastníkov

-       celý proces získania bytu po kúpe sa môže natiahnuť kvôli rôznym okolnostiam

-       vždy môže nastať vhodnejší čas na kúpu

Prenajímanie je niekedy lepšie

Bývať v prenajatej nehnuteľnosti je o niečo zložitejšie, pretože stále ste odkázaní na dohody podmienok a plnenie istých záväzkov voči prenajímateľovi, ktoré vyplývajú z nájomnej zmluvy. Takisto musíte mať na pamäti pravidelné mesačné úhrady nájomného a otravným môže byť aj nutnosť konzultovať všetko dôležité ohľadom obytných priestorov s vlastníkom. S tým môže ubúdať pocit slobody a prichádzať veľká nespokojnosť s daným stavom.

Na druhej strane, existujú situácie, počas ktorých je lepšie ísť do prenájmu ako investovať do kúpy svojej nehnuteľnosti a niektoré z nich sú doslova považované za smerodajné. Aj tu zohrávajú vo väčšine prípadov hlavnú úlohu finančné prostriedky a celkové vyhliadky týchto pomerov do budúcna, takže prenájom sa môže ešte na nejaký čas ukázať ako lepšia možnosť. Okrem toho, z prenájmu sa dá vždy dostať aj ku kúpe, stačí to dobre naplánovať a načasovať. Pokiaľ sa to podarí, sťahovanie do nového bývania bude vtedy tým najmenším problémom.

Radšej nekupujte nehnuteľnosť, ale skúste prenájom :

-       ak ste sa ocitli v nestabilnej ekonomickej situácií

-       ak nemáte istotu, že dokážete splácať prípadnú pôžičku

-       ak predpokladáte, že teraz nie je vhodný čas na kúpu

-       ak ste presvedčení o budúcom poklese cien bytov a domov

-       ak Vám momentálne oveľa viac vyhovuje žiť v prenájme

-       ak Vám akýkoľvek dôvod bráni uskutočniť kúpu nehnuteľnosti

Pri rozhodovaní si skúste odpovedať na dôležité otázky :

1. Aký som typ osobnosti? Potrebujem bývať vo vlastnom alebo mi stačí prenájom?

2. Je pre mňa finančne výhodnejšie platiť prenájom ako splácať hypotéku ?

3. Som ochotný sa zadlžiť banke alebo inému veriteľovi na niekoľko rokov?

4. Dokážem udržať ekonomickú situáciu v takom stave, aby som mohol splácať úver?.

5. Mám nejaké vlastné zdroje, ktorými by som spolufinancoval kúpu nového objektu?

6. Je práve teraz správny čas na kúpu vlastnej nehnuteľnosti?

7. Budem považovať bývanie v prenájme za dostatočne slobodné?

8. Dokážem rešpektovať znenie nájomnej zmluvy a požiadavky prenajímateľa?

Aj keď až 80% Slovákov býva vo vlastnej nehnuteľnosti a po celom svete dominuje kúpa bytu alebo domu nad nájomným bývaním, samotný výber je Vašim súkromným rozhodnutím a sami by ste mali najlepšie vedieť, ktorá z možností Vám viac vyhovuje. Ak ste presvedčení o správnosti kúpy, choďte do toho. Pokiaľ momentálne potrebujete žiť v prenájme, vyskúšajte to a počkajte na správny čas na kúpu. Dôležité je, aby ste sa rozhodli správne a úžitok tohto rozhodnutia vedeli preniesť aj do bývania prinášajúceho komfort a domáce zázemie.

Prenajímanie bytov je vždy vecou dohody, na ktorej sa musia zhodnúť obe zúčastnené strany. Celý proces od obhliadky cez podpis zmluvy až po nasťahovanie nájomníka by mal prebiehať ústretovým prístupom a na základe vzájomného súhlasu s podmienkami. Často sa však vyskytnú prekážky, ktoré prenajímateľa odradia a od prenájmu odstúpi.

Pri hľadaní prenájmu sa môžu niektorí z nás stretnúť aj s odmietnutím. Dôvodom nemusí byť finančná situácia, problémová minulosť pri užívaní iných nájomných priestorov ani nesúhlas s navrhovanými podmienkami nájomnej zmluvy. Prenajímateľ sa môže na základe niektorých faktorov jednoducho rozhodnúť, že nebude akceptovať niečo zo životného štýlu nájomníka a odmietne poskytnúť svoju nehnuteľnosť na účely užívania bývania v prenajatom byte.  

Právo majiteľa bytu

Vlastník bytu má plné právo nesúhlasiť s niektorými podmienkami, ktoré by chcel nájomník zahrnúť do zmluvy a získať tak súhlas prenajímateľa s ich vykonávaním. Ak však majiteľovi niečo nevyhovuje a nevie sa dohodnúť so záujemcom na istom obmedzení jeho „potrieb,“ k podpisu samotnej zmluvy a poskytnutiu priestorov nedôjde. Nájomník si teda môže vybrať z dvoch možností a to prijať obmedzenia alebo skúsiť šťastie pri nejakej inej nehnuteľnosti.

Najčastejšie obmedzenia pre nájomcov :

Zákaz domácich zvierat – Najspornejším bodom býva zákaz psov, mačiek a iných domácich zvierat. Podmienkou obmedzenia je vyslovený zákaz prenajímateľa vyplývajúci zo zmluvy.

Nemožnosť fajčiť – Pokiaľ nie je zákaz v nájomnej zmluve, nájomník má právo v byte fajčiť. Samozrejme za predpokladu, že nevznikajú škody a zápachom neobťažuje susedov.

Pozor na ubytovanie návštev – Prenajímateľ môže do zmluvy zahrnúť aj obmedzenie týkajúce sa prenocovania ďalších osôb. Tento bod je z právneho hľadiska sporný a pokiaľ sa jedná len o krátkodobý pobyt, nemalo by sa mu brániť. Je však správne informovať majiteľa.

Bez súhlasu nerekonštruujte – Väčšie úpravy v prenajatých priestoroch radšej odkonzultujte s prenajímateľom. Pokiaľ spravíte niečo s čím nesúhlasí, je to dôvod na okamžitú výpoveď.

Bez vlastných spotrebičov – V niektorých zmluvách nájdeme zmienku o zákaze používať vlastné spotrebiče. Aj toto obmedzenie patrí k divným, no ak na ňom prenajímateľ trvá, treba ho rešpektovať. Platí to len v prípade, že v objekte sú spotrebiče určené k užívaniu.

Obmedzenia alebo zákazy, s ktorými musí nájomník počítať ako s možným faktorom pri niektorých prenajímaných objektoch, nie sú stanovené žiadnym zákonom. Pre ich uplatnenie je vždy potrebné zaznamenanie jednotlivých bodov do nájomnej zmluvy, ktorej znenie sa stane záväznou pre obe strany. Súčasťou nájomných zmlúv môžu byť aj klauzuly o rôznych obmedzeniach, ktoré si vyžaduje prenajímateľ a nájomník ich musí rešpektovať alebo odísť. Konkrétne zákazy závisia vždy od daného prenajímateľa, ktorý si určí špeciálne požiadavky.

Vieme, že základom korektného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom bytu je dôvera a plnenie vzájomnej dohody podchytenej oficiálnou písomnou zmluvou. Na základe toho môže prebiehať celé obdobie prenajímania podľa predstáv zúčastnených strán, čím sa splnia dohodnuté podmienky. Veľkým krokom k úspešnému dodržiavaniu nájomnej zmluvy je vymedzenie práv a povinností oboch aktérov a ich následné rešpektovanie.

Ustanovenie konkrétnych práv a povinností zmluvných strán pri realizácií prenájmu bytových priestorov nepodlieha nejakým presným kritériám. Jednotlivé body tohto obsahu závisia skôr na vzájomnej dohode, ktorá sa po podpise stane automaticky záväznou. Existujú však niektoré všeobecne platné a dlho zaužívané body riadiace sa Občianskym zákonníkom, ktoré poslúžia ako ideálny vzor pri vytváraní zmlúv. Preto Vám prinášame základné informácie o právach a povinnostiach prenajímateľov aj nájomcov, ktorých znalosť bude vždy veľkou pomôckou.

Prenajímatelia – práva

Právo na vstup - Medzi hlavné práva prenajímateľov patrí možnosť vstúpiť do objektu. Samozrejme, že o tom treba informovať nájomcu a on musí súhlasiť, nikdy sa nesmie vstup uskutočniť bez dohody. Účelom tohto kroku by mala byť iba kontrola užívania nehnuteľnosti.

Právo na úhradu drobných nákladov - Niekedy sa nájomca zaviaže, že drobné opravy bude financovať sám. Ak sa prísľubu nedrží, prenajímateľ môže náklady vyúčtovať na jeho účet.

Prenajímatelia - povinnosti

Odovzdanie objektu v dohodnutom stave – Majiteľ je povinný odovzdať objekt v stave, v akom bol predmet nájmu podľa dohody. Ak by vznikli prekážky v podobe poškodení, zvýšenia cien alebo úradných nezrovnalostí, vzniká povinnosť upozorniť na to nájomcu.

Umožnenie užívať objekt plnohodnotne – Povinnosť majiteľa umožniť plný a nerušený výkon práv nájomcu podľa vzájomnej dohody by ako zmluvná podmienka nemala chýbať.

Nájomcovia –práva

Slobodné užívanie - Užívanie nehnuteľnosti nesmie byť nájomcovi obmedzené, pokiaľ on sám neporušuje podmienky. Takisto má právo zotrvať v byte po vytýčenú dobu nájmu.

Nájomcovia – povinnosti

Informovanie o nutných opravách – Pokiaľ sa v objekte vyskytnú problémy vyžadujúce opravu, servis či rekonštrukciu, nájomca musí hneď upovedomiť majiteľa. Inak by suma za vzniknuté škody a ich nápravu išla na jeho účet. 

Povinnosť ohlásiť zmeny – Ak chce nájomník zmeniť počet obyvateľov či vykonať nejaké rekonštrukčné úpravy nezahrnuté v zmluve, musí o tom informovať prenajímateľa. .

Nech už teda stojíte na ktorejkoľvek strane zmluvného vzťahu, buď ako prenajímateľ alebo ako nájomník, dôležité je pre Vás poznať všetky práva a povinnosti zúčastnených, vďaka čomu budete presne vedieť čo si podľa stanovenej zmluvy môžete dovoliť a čo radšej nie.

Prenajímanie bytov sa stalo vhodným spôsobom využitia voľných obytných priestorov s cieľom zarobiť na tejto možnosti aj nejaké peniaze. Nepomáha to však len vlastníkovi bytu, ale takisto aj obyvateľom, ktorí nemajú k dispozícií vlastnú nehnuteľnosť a zatiaľ bývajú vo vybranom prenajatom objekte. Prenajímať správne však znamená aj riadnu dávku prehľadu a zodpovednosti, čiže cenné rady pomôžu obom stranám k spokojnosti.

S prenajímaním bytov súvisia niektoré neodkladné povinnosti a vlastníci plánujúci takýto krok by s nimi mali byť oboznámení, aby sa vyhli chybám spôsobujúcim nedorozumenia. Spôsob jednotlivých krokov spojených s prenajímaním bytových priestorov stráži aj zákon, takže to je dosť dobrý dôvod k rešpektovaniu vzájomného porozumenia medzi nájomníkom a prenajímateľom, čomu pomôže práve zodpovedný prístup oboch strán. A nezabúdajme ani na ľudské hľadisko, ktoré zohľadňuje dôveru a vzájomne vyhovujúci prístup oboch strán. 

Majiteľom bytov prinášame niekoľko užitočných tipov, ktoré pomôžu pri prenajímaní :

Mnohé z krokov vedúcich k správnemu prenajímaniu priamo nesúvisia s nájomníkmi, jedná sa o rôzne legislatívne postupy. Nájdu sa však aj také, ktoré môžu ovplyvniť život nájomcu. 

Pýtajte sa priamo záujemcu – Podpis nájomnej zmluvy je potrebným krokom z hľadiska práva, no nezaručí Vám ideálne správanie nájomníka, ktoré by ste sa mali snažiť odhadnúť už pred poskytnutím bytu. Predpoklad jeho správania k susedom, včasnej úhrady nájomného či dodržiavania domového poriadku sa dá zistiť otvoreným rozhovorom a skúmaním reakcií.

Upozornite nájomcu na možné závady – Pre vytvorenie vzájomnej dôvery a dobrého pocitu z bývania bude dôležité upozorniť každého nového nájomníka na možné závady a poškodenia v byte. V prípade otvorenosti sa môžu hľadať riešenia nápravy a vyhnete sa možným sporom.

Podpíšte korektnú zmluvu – Tým najdôležitejším krokom bude samotný podpis zmluvy so správnym sformulovaním a obojstranne akceptovaným znením. Nájomná zmluva bude Vašim odrazovým mostíkom pri styku s nájomníkom, dodržiavaní podmienok aj riešení problémov. Považujte ju za hlavný nástroj ochrany voči neplateniu, škodám a zneužívaniu nehnuteľnosti.

Prenájom ohláste správcovi – Vznik nájomnej zmluvy, počet nasťahovaných osôb aj trvanie nájmu choďte čo najskôr ohlásiť správcovi, ktorému odovzdajte aj kópiu zmluvy. V prípade neplnenia tejto povinnosti budete čeliť zbytočným nedoplatkom a administratívnym úkonom.

Zaregistrujte sa na daňovom úrade – Prenájom je podľa legislatívy vnímaný ako činnosť spojená s vytváraním príjmu, takže registrácia prenajímateľa na daňovom úrade sa vyžaduje štátom. Ten Vám vystaví DIČ a Vašou povinnosťou bude uvádzať v daňovom priznaní tieto príjmy. Kvôli prenájmu si nemusíte vybavovať živnosť ani zakladať s.r.o.

Existuje mnoho osvedčených krokov a účinných tipov ako prispieť k správnemu postupu pri prenajímaní bytu. Všetky tieto „metódy“ vznikli za účelom pomôcť prenajímateľom splniť zákonné podmienky prenajímania a zároveň vyriešiť všetky súvisiace povinnosti s prehľadom a pokojom. Správny prístup prenajímateľa následne ovplyvní aj spokojnosť nájomcu, pretože sa vytvorí dobrý základ pre plnenie nájomnej zmluvy a správny priebeh procesu.

Úspech pri prenajímaní voľného bytu novým nájomníkom závisí vždy od niekoľkých hlavných faktorov. Cena, občianska vybavenosť, orientácia bytu aj dispozičné riešenie sú dôležité, no je to práve samotný vzhľad, ktorý má splniť základné požiadavky na komfortné a spokojné bývanie. Či spĺňa vytypovaný objekt nároky na byt je možné zistiť aj prostredníctvom fotografií a virtuálnej prehliadky priložených k ponuke.

Celkový vzhľad bytu spájajúci riešenie objektu so zariadením interiéru je prioritou, podľa ktorej si záujemcovia vyberú konkrétny byt najskôr. Aj keď treba zohľadniť viacero faktorov slúžiacich na vytvorenie komplexného charakteru bývania, práve samotný vzhľad bude najviac ovplyvňovať konečné rozhodnutie záujemcu. Vo väčšine prípadov sú obyvatelia ochotní priplatiť aj viac, pokiaľ sa im nehnuteľnosť páči a vedia si v nej predstaviť bývanie.

Hľadanie bytu cez internet

Internet sa stal hlavnou formou poskytovania informácií aj v oblasti realitného trhu a osoby hľadajúce nový prenájom pristupujú hlavne k prezeraniu aktuálnych ponúk na internete. Je to tá najjednoduchšia forma ako získať o voľných bytoch dostatok informácií a rozhodnúť sa kontaktovať majiteľa ohľadom dohodnutia si obhliadky. Zadávanie ponúk na inzertné portály súkromnými osobami je však často sprevádzané slabou stratégiou a záujemcom o priestory chýbajú priložené fotografie či video, ktoré by ich motivovali k definitívnemu rozhodnutiu.

Pomôžu fotografie

Fotografie alebo videozábery vytvárajúce obraz o stave nehnuteľnosti dokážu dosť pomôcť pri výbere vhodného bytu. Záujemcovi poskytnú mnoho informácií o daných priestoroch, ktoré vyčíta priamo z obrazu a dokáže si spraviť aký-taký názor na objekt. Je jasné, že ak sa nájomník dostane k dvom ponukám, jednej s foto alebo videom a tej druhej bez, najskôr ho zaujme práve inzercia s fotografiami. Tie urýchľujú výber, na základe čoho vzniká možnosť rýchlejšej dohody.

Prehliadky využívajú najmä realitné kancelárie

Vytváranie fotogalérií ako súčasť inzertnej ponuky prezentujúcej ponúkaný byt je dosť často využívané aj medzi súkromnými osobami, no realitné kancelárie toho vždy ponúknu oveľa viac. Pri návšteve stránok kvalitnej realitky sa dostanete k bohatým galériám obohateným o zaujímavé video prezentácie, ktoré majú priniesť zákazníkom čo najviac informácií o konkrétnych nehnuteľnostiach. Tým niekedy netreba žiadne opisy voľných objektov, dokážu sa rozhodovať podľa obrázkov, ktoré povedia to najdôležitejšie a to je práve cieľ realitných maklérov.

Vďaka ponukám voľných bytov prezentujúcich sa prostredníctvom priložených fotografií a virtuálnych prehliadok si dokážu obyvatelia oveľa lepšie vybrať vhodnú nehnuteľnosť, ktorá by im splnila požiadavky na štandardné bývanie za primeranú cenu. Už pri prezeraní fotiek a videí patriacim k bytu budú vedieť, či si daná nehnuteľnosť získava ich sympatie alebo presne naopak a budú hľadať ďalej. Na základe toho si môžu dohodnúť termín obhliadky a potvrdiť prvé dojmy, ktoré získali. Ak sa im na mieste potvrdia, čo bude spoločne s dobrou cenou a podmienkami zmluvy cestou k dohode, môžu sa pomaly začať tešiť na nové bývanie.

Výber vhodného bytu na prenájom závisí vždy od viacerých kritérií, bez toho aby sa uprednostňovalo jedno pred druhými. Hľadanie toho správneho objektu dopadne úspešne práve vtedy, ak bude záujemca spokojný s bytom ako celkom vrátane jeho hodnoty a prostredia. V takom prípade sa dá hovoriť o istej rovnováhe medzi kvalitou objektu a cenou stanovenou za bývanie, ktorá je podstatná viac ako by sa mohlo zdať.

Ak má obytný priestor priniesť novému nájomníkovi spokojné bývanie a potenciál nažívať v danom byte čo najdlhšie, nesmie platiť za byt viac ako je úmerné celkovému stavu objektu. Takisto by si nemal hľadať byt, ktorého cena je vzhľadom na aktuálny stav nízka, pretože v objekte môžu byť skryté závady. Vyvážiť kvalitatívny stav priestoru primeranou cenou sa nemusí podariť vždy, no treba hľadať ponuky, pri ktorých sa vzájomný pomer čo najviac približuje rovnováhe. A my Vám poradíme ako sa k takejto nehnuteľnosti jednoducho dostať.

Zopár užitočných tipov ako sa vyhnúť neprimeraným cenám za prenájom :

Zistite priemerné ceny

Základom ako si neprenajať predražený byt bude disponovať aspoň základnými vedomosťami o priemerných cenových hodnotách okolitých bytov a aktuálne prebiehajúcom vývoji cien na realitnom trhu. Stanovená cena sa samozrejme môže mierne odlišovať, no nemalo by sa jednať o prudké výkyvy, ktoré by jasne vypovedali o neserióznosti konkrétnej ponuky. Vysoká cena by sa dala akceptovať len v prípade, že byt prešiel rekonštrukčnými úpravami a jeho súčasný stav ponúka vysoký štandard ohodnotený nadpriemernou cenou prenájmu. V opačnom prípade sa jedná o neadekvátne stanovenú hodnotu a jej akceptovaním by ste len priamo potvrdili prenajímateľovi toleranciu voči preceňovaniu. 

Preskúmajte viacero podobných ponúk

V lokalite, ktorej hľadáte vhodný byt bude určite viac voľných priestorov, ktoré budú skvelým pomocníkom pri zisťovaní primeranosti ceny. Vďaka viacerým podobným ponukám v najbližšom okolí budete vedieť lepšie porovnať, či je stanovená cena bytu normálna alebo sa výrazne odlišuje od priemeru a takáto metóda Vás môže chrániť pred zlými rozhodnutiami vedúcimi k zbytočne vyhodeným peniazom. Samozrejme, že byt porovnávajte výhradne s podobnými objektmi, pretože nemôžete hľadať ani cenovú ani kvalitatívnu zhodu medzi starou garsónkou a novým luxusne vybaveným poschodovým mezonetom. Zamerajte sa teda na rozdiely v dispozičnom riešení, veku budovy, obytnej ploche alebo zariadení interiéru.

Preverte si stav bytu

Ak už máte za niečo platiť, tak máte aj právo byť oboznámený s celkovým stavom. Pri obhliadke si poprezerajte okná, stropy, podlahy či stav zariadenia. Takisto si preverte aj susedov a nebojte sa na hocičo pýtať. Pokiaľ je prenajímateľ seriózny a chce byt prenajať v súlade s pravidlami, nemá dôvod niečo tajiť a mal by pristúpiť aj na vykonanie technickej inšpekcie nehnuteľnosti. Veď koniec koncov mu len pomôže odhaliť prípadné poškodenia a bude vedieť na aké rekonštrukčné práce má v najbližšej budúcnosti pristúpiť v záujme udržiavania priestorov v stave schopnom komfortného obývania.

Skúmajte či budete splácať cudziu hypotéku

Mnoho obyvateľov sa dostáva k vlastníctvu nového bytu práve prostredníctvom čerpania hypotekárneho úveru. V tomto byte ale nebývajú a vyslovene ho núkajú na prenájom za účelom, aby im ich záväzky voči banke splatil nájomník. Samozrejme sa jedná o nepriame splácanie, ktoré prebieha tak, že peniaze od nájomníka zaplatené za užívanie bytu použije majiteľ na splácanie hypotéky. Na takomto postupe nie je nič nelegálne, akurát má jeden problém, ktorým je obvykle vyššia cena mesačného nájomného. Nie je to však pravidlo a takisto treba dodať, že väčšina takýchto bytov je nových a nepoškodených, čo dvíha cenu.

Do ceny rátajte aj občiansku vybavenosť

Vplyv občianskej vybavenosti na samotnú cenotvorbu súvisí priamo s lokalitou, ktorej (ne)atraktivita bude pre záujemcu o bývanie v prenájme jednoznačne smerodajná. Parkoviská, obchody, dopravná infraštruktúra, vybavenosť sociálnych zariadení a ďalšie prínosné služby dokážu cenu bytu zvýšiť, ale za tieto atribúty sa oplatí priplatiť, nakoľko dostatočne prispievajú k zjednodušeniu života a celkovo lepšiemu komfortu bývania. Pri zvyšujúcom sa štandarde občianskej vybavenosti sa netreba na stúpajúce ceny prenájmov pozerať kriticky, pretože nárast trhovej hodnoty je v takýchto prípadoch úplne prirodzený a vo všeobecnosti platí, že čím je miesto polohy bytu lepšie vybavené, tým sa aj byt považuje za lukratívnejší.

Nezabúdajte na spotrebu energií

Energetická úspornosť budov je dnes kľúčovým ukazovateľom kvality nehnuteľnosti a zohľadňuje sa aj pri prenájme. Nový nájomník predsa takisto potrebuje vedieť ako sa má správať k spotrebe a približne koľko minie bežným užívaním. Náklady na spotrebu sa zahŕňajú do väčšiny nájomných zmlúv ako samostatná položka, takže oplatí sa vedieť niečo o úspornosti daného objektu. Plusom pri vyhľadávaní bytov sú určite zateplené budovy a takisto pomôže aj preukázanie energetického certifikátu, v ktorom bude jasne zapísaná priradená energetická trieda vypovedajúca o schopnosti budovy ponúknuť väčšiu úspornosť.

Využite pomoc realitnej kancelárie

Realitní makléri vedia zhodnotiť ponuky na trhu s nehnuteľnosťami najlepšie, nakoľko sa pohybujú v danej oblasti a spravili množstvo obchodov, s ktorými sú zákazníci spokojní. Ich nezávislý prístup Vám môže o byte a jeho schopnosti ponúknuť ideálnu cenu za kvalitatívny prístup napovedať viac ako dosť, takže pokiaľ potrebujete odborné rady, oslovenie realitnej kancelárie bude tou najlepšou možnosťou. Práve maklér Vám dokáže nájsť byt, ktorý spojí požadovanú úroveň s cenou a zabezpečí Vám ideálne priestory, na ktoré nebudete mať žiadne námietky. Síce si za túto prácu zapýta aj nejakú províziu, ale v porovnaní s celkovými finančnými nákladmi, ktoré môžete preplatiť kvôli akceptovaniu nadhodnotenej ceny sa jedná o veľmi malý zlomok sumy.

Pokiaľ je nehnuteľnosť v dobrom stave, cena za m2 je úmerná kvalite a byt sa Vám pozdáva ako vhodné miesto na spokojné bývanie, pravdepodobne ste našli ten správny priestor na prenájom. Stačí si ešte zhodnotiť, či sa dá ponúkaná cena vnímať ako primeraná voči atraktívnosti lokality, energetickým nárokom a aktuálnemu stavu nehnuteľnosti a ak si odpoviete kladne, môžete brať svoj výber ako správny. Posledným krokom bude už len podpísanie nájomnej zmluvy s vierou, že ste pomer ceny a kvality dobre odhadli.

Nie je žiadnym tajomstvom, že niektoré slovenské vysokoškolské internáty nespĺňajú požiadavky na štandardnú úroveň bývania. Správcovia internátov musia navyše čeliť každoročnému návalu žiadostí o ubytovacie miesto, z čoho vzniká chaos a odnášajú si to študenti. Rýchle riešenie v podobe prenajatého bytu dokázalo pomôcť mnohým z nich.

Narastajúci záujem študentov o privátne ubytovanie v prenájme je úplne pochopiteľné, veď cenové rozdiely medzi izbou v byte a na internáte sa pomaličky vytrácajú. K tomu prirátajme jednoznačne vyššiu kvalitu bývania v byte, ktorá prináša viac súkromia a väčší kľud k učeniu, čo by malo byť pre každého študenta to najpodstatnejšie kritérium pre výber svojho bývania.

Najviac záujemcov o privát je vo vyšších ročníkoch

Pridelenie voľného miesta v internátnych zariadeniach sa prevažne všade prikláňa k prvákom. Vo vyšších ročníkoch získa ubytovanie skôr študent zo sociálne slabších pomerov s dobrým prospechom a vzdialenejším bydliskom od školy. Vzhľadom na takéto kritériá sú viacerí študenti vyšších ročníkov nútení vyhľadávať inú možnosť a byt je tou najlepšou alternatívou.

Väčšie súkromie a priestor v byte

Pri porovnaní internátnej izby s tou bytovou je nám jasné, ktorý z priestorov bude dodávať obyvateľovi viac pohodlia a zaručene lepší pocit z bývania. Samostatná jedna izba alebo jej spoločné zdieľanie s maximálne jednou osobou je v porovnaní s viacčlennými miestnosťami na internáte omnoho kľudnejšie. Väčšiemu súkromiu pomáha aj kúpeľňa a kuchyňa, ktoré sú určené len pre niekoľko obyvateľov bytu, na rozdiel od hromadných internátnych priestorov.

Za komfort sa ochotne pripláca  

Ceny slovenských internátov nie sú vysoké a mesačná čiastka Vás vyjde menej ako v byte, ale ich stav po hygienickej aj konštrukčnej stránke si niekedy vyžaduje priplatiť za prenájom.

Dobrý privát spĺňa nasledovné podmienky :

      –    moderné bývanie v kľude a súkromí

–      čo najmenšiu vzdialenosť do školy

–      dobré dopravné spojenie a blízkosť služieb

–      dostupnosť športových a kultúrnych areálov

Študenti vyhľadávajúci voľné nájomné byty sa každoročne na prelome leta a jesene postarajú o nárast záujmu o bytové priestory a výrazne zvýšia štatistiky. Posledné roky sa ukazovatele záujmu stúpajú stále výraznejšie, nakoľko sú internáty preplnené a ich stav nespĺňa úroveň.

Osoba so štatútom prenajímateľ, ktorá prenajíma byt vo svojom vlastníctve sa určite poteší každému dostupnému poradenstvu venujúcemu sa celej oblasti zdaňovania prenajímania bytov. Táto problematika prináša časté nejasnosti a prípadná pomoc vysvetľujúca daňové povinnosti vyplývajúce z prenajímania sa môže kedykoľvek hodiť.

O chýbajúcich spôsoboch získavania cenných daňových rád pre prenajímateľov sa vravelo dlho, až nakoniec finančná správa zareagovala a zaviedla vydávanie záväzných stanovísk. Zmena, ktorou bol príchod tohto kroku, začala platiť od 1.septembra tohto roku v podobe služby pre verejnosť. Zaujímavá novinka má však ale jeden háčik a tým je vydávanie záväzných stanovísk len pre firmy. Občania, ktorí nepodnikajú o nich požiadať nemôžu.

Záväzné stanovisko ako poradenská služba

Užitočné rady spojené s riešením nejasných situácií týkajúcich sa prenajímania bytov sú vždy cennou pomocou. Aj preto spustila finančná správa novú službu, ktorej cieľom bude pomáhať prenajímateľom pri riešení daňových súvislostí obchodných transakcií. Pri výklade zákona môže dôjsť k nepochopeniu jeho definície a prenajímatelia sa môžu nevedome dopustiť chyby, ktorá im spôsobí problémy. Práve preto vznikli záväzné stanoviská riešiace nejasnosti.

Podľa viacerých odborníkov budú rady finančnej správy žiadané najmä pri uplatňovaní dane z príjmu, dane z pridanej hodnoty a odpisoch, pretože tieto oblasti patria ku kritickým. Často je v nich zlý prehľad, ale od septembra už existuje riešenie ako sa dopracovať k správnemu postupu v podobe záväzného stanoviska. Finančná správa ho vydá za poplatok vo výške 1 až 3% z hodnoty obchodného prípadu do 60 dní od predloženia žiadosti daňového subjektu.

Len pre podnikateľov

Podľa nového nariadenia má byť toto stanovisko záväzné pre správcu dane a takisto pre druhostupňový orgán. Z toho vyplýva, že vydávanie oficiálnych stanovísk sa netýka nepodnikateľov. Aj keď títo prenajímatelia majú DIČ, nakoľko ohlasujú daňovému úradu prenajímanie nehnuteľnosti, pomoc finančnej správy môžu využiť iba vo forme callcentra a online komunikácie, čo ich v porovnaní s podnikateľmi dosť znevýhodňuje.

Predstavitelia finančnej správy sami upozorňujú, že rady poskytnuté službami callcentra sa nepovažujú za informácie s právnym dosahom. Z toho vyplýva že, občania-prenajímatelia, ktorí potrebujú garantovanú odpoveď z oblasti daňovej problematiky by sa mali obrátiť na licencovaného daňového poradcu, ktorý sa špecializuje na túto činnosť. Treba však brať do úvahy aj odporúčanie finančnej správy o uzatvorení písomnej zmluvy o zodpovednosti poradcu za prípadné škody spôsobené jeho chybnými radami. Podľa Slovenskej komory daňových poradcov je samozrejmé, že poradca zodpovedá za škody, no zmluva je poistkou.

V súčasnosti sa poradenstvo týkajúce daňových povinností prenajímateľov mierne upravilo a vydávanie záväzných stanovísk určite pomôže k lepšiemu prehľadu. Možnosť získania tohto stanoviska zatiaľ existuje len pre podnikateľov a súkromné osoby musia kvôli akreditovanej odpovedi osloviť daňových poradcov. Ich písomné vyhlásenia stoja rôzne v závislosti od poradcu a konkrétneho obchodného prípadu, no väčšinou sú plnohodnotnou službou, ktorá pomáha lepšej orientácií v daňových povinnostiach.

Vlastníci bytových aj nebytových nehnuteľností majú plné právo využívať svoje vlastné priestory na prenájom a zarobiť nejaké peniaze aj takouto formou. Vďaka tejto šanci nemusia voľné byty a kancelárie stáť len tak nevyužívané, ale môžu poslúžiť pre nových dočasných užívateľov, ktorí potešia majiteľov realít platením dohodnutého nájomného.

Presné pravidlá prenajímania a zaznamenávania zárobkov vyplývajúcich z tejto činnosti sú jasne určené a vytvorenie prehľadného a efektívneho spôsobu prenajímania umožňuje ľahšie napĺňať podstatu tejto činnosti všetkým účastníkom prebiehajúceho nájomného vzťahu. Tieto pravidlá sa zvyknú niekedy aj upravovať vzhľadom na časté novelizovanie ďalších zákonov, ktoré aspoň nepriamo súvisia so samotným prenajímaním, no základ ostáva stále nezmenený.

Prenájom ako vedľajšia zárobková činnosť

Na prenájme bytu sa dá celkom slušne privyrobiť a dvojnásobne to platí vo veľkých mestách, kde sú ceny ešte o niečo vyššie. Ideálnym príkladom je Bratislava, kde sa pri jednoizbovom byte dá zarobiť aj 200€ v čistom. Byt je prenajímaný za 350 až 400€, kým mesačné náklady na bývanie činia cca 150€. Pri viacizbových bytoch stúpajú ceny ešte viac, takže vlastník sa dostáva k celkom slušnej čiastke. Sumu si spočítajte ročne a význam prenajímania je jasný.

Živnosť je potrebná málokedy

Zaradiť prenajímanie bytových priestorov k živnostenskému podnikaniu sa dá iba v prípade poskytovania ďalších služieb spojených s ubytovaním. Medzi tieto doplnkové činnosti sa ráta poskytnutie stravy, čistiace práce alebo iné činnosti známe z turizmu. Priváty alebo súkromné apartmány ako cielená forma ubytovania sa považujú za podnikanie, no jednoduchý prenájom mestských bytov bez prídavných služieb stačí brať ako vedľajší zárobok s vedľajším príjmom.

Rastúci trend prenajímania bytov

V súčasnosti si ľudia zámerne kupujú lacné byty, aby ich mohli následne prenajímať a trošku na nich aj zarobiť. Častým javom je splácanie hypotéky práve platbami nájomného, pričom majiteľovi byt ostane. Výhodou takéhoto postupu je v podstate nadobudnutie nehnuteľnosti zadarmo, akurát treba neustále mať nájomníkov a vydržať, kým sa celý úver riadne splatí.

Hlavné dôvody prenajímania :

–        nehnuteľnosť je dlhodobo nevyužívaná, čím odchádza z chodu

–        možný spôsob privyrábania, ktoré môže byť slušným príjmom

–        vďaka príjmu z prenájmu sa môže splácať kúpa daného objektu

–        zisk môže byť určený na pokrytie akýchkoľvek iných výdavkov

Je úplne bežné, že majitelia neobývaných bytov ponúkajú svoje voľné priestory záujemcom o prenájom. Takýto krok prináša úžitok obom stranám, pretože vlastníci si môžu niečo zarobiť a nebudú zbytočne platiť za neobývaný objekt a nájomcovia si budú môcť zabezpečiť bývanie aj v prípade, že nemajú dostatok finančných prostriedkov na kúpu vlastného bytu.   

Tak ako zdaňujú svoje príjmy firmy aj ich zamestnanci, rovnako platí táto zásada aj pre majiteľov nehnuteľností zarábajúcich z prenájmu priestorov. Dôvod tohto ustanovenia je finančný prospech vyplývajúci z nakladania s majetkom vyžadujúcim platbu dane.

Podobne ako pri platení dane z príjmov, aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú legalizované iba v prípade plnenia svojich daňových záväzkov. Vlastníkom prenajímaných objektov vzniká povinnosť uhradiť vyčíslenú daň zo zisku dosiahnutého touto zárobkovou formou. Rovnako ako pri iných typoch zdaňovania, aj tu existujú limity, od ktorých závisí platobná povinnosť.

Nutnosť registrácie na daňovom úrade

Prvým krokom k začatiu zarábania na prenájme je povinnosť zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako prenajímateľ. Bez ohľadu na polohu prenajímanej nehnuteľnosti máte povinnosť navštíviť úrad v mieste trvalého alebo prechodného pobytu. Limit na registráciu je maximálne 30 kalendárnych dní od uplynutia mesiaca, v ktorom bola nehnuteľnosť prenajatá.

Zdaňuje sa len nad hranicou 1867,97€ 

Aj zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti má svoju vymedzenú hranicu, pri ktorej presiahnutí vzniká daňová povinnosť. V tomto prípade sa jedná o čiastku 1867,97€, ktorá je polovicou celkovej nezdaniteľnej čiastky z príjmu na Slovensku. Pokiaľ súhrn ročnej sumy nepresiahol túto cifru, za prenájom sa nezdaňuje nič.

Nezabúdajme ani na nezdaniteľnú sumu 500€, ktorú si môže každý registrovaný prenajímateľ využívajúci priestory na vedľajší zárobok odpočítať od celkovej sumy. Ak sú celkové príjmy z prenájmu 1000€, do daňového priznania stačí zapísať 500€, čiže priznáte sumu s odrátanou nezdaniteľnou položkou. Ak nezarobíte ani 500€, nemusíte vôbec podávať daňové priznanie.   

Lepšia možnosť manželov

Manželia majú daň z prenájmu o niečo zvýhodnenú, nakoľko existuje možnosť rozdelenia príjmov medzi oboch súčasne. Ak zarobia vyššiu čiastku, môžu ju rozčleniť na dve rozdielne cifry, ktoré priznajú každý samostatne. Samozrejme, aj teraz bude pre daňové priznania oboch platiť možnosť uplatniť si nezdaniteľnú časť 500€.

Nájomná zmluva ako doklad

Spísanie konkrétnej dohody medzi vlastníkom a nájomcom nie je povinné, no väčšina využíva túto možnosť kvôli bezpečnosti. Vďaka prehľadnej zmluve s presnými podmienkami sú obe strany uchránené pred nedorozumeniami. Okrem toho, zmluvne dohodnuté nájomné je veľkou pomôckou aj pre prípad daňovej kontroly, ktorá uvidí správnosť údajov na papieri.

Vyhnúť sa platbe dani z príjmu za prenájom legálnym spôsobom môže iba minimum prenajímateľov, pretože stačí prenajať daný objekt za 200€ mesačne a automaticky Vám vzniká daňová povinnosť. Na druhej strane úmerne so vznikom daňovej povinnosti prichádzajú aj nejaké peniaze do vrecka, takže radšej prenajímať a platiť daň ako nemať nič. 

Prenajímanie kancelárskych priestorov je stabilnou súčasťou diania v realitnom sektore a vývoj cien za tieto nehnuteľnosti zohráva dôležitú úlohu pre vlastníkov aj nájomcov, ktorí spolu s analytikmi a konzultantmi pozorne sledujú aktuálne správanie na trhu.   

Posledné obdobie prinieslo na trh s nehnuteľnosťami viaceré cenové turbulencie, ktoré sa výrazne dotkli aj prenájmu administratívnych priestorov. Príchod týchto zmien sa postaral o celkový pokles hodnoty kancelárií, ktoré sa momentálne nachádzajú na dosť nízkej cenovej úrovni, čo síce nevyhovuje vlastníkom, no pre záujemcov je to jedno z najlepších období.

Vývoj v hlavnom meste

20€ za meter štvorcový je dnes v Bratislave takmer nereálny. Posledných 5 rokov prinieslo rekordné zníženie cien a len v roku 2013 klesli ceny o 1€, čo pokračuje aj v tomto roku. Ceny bratislavských priestorov sa pohybujú v závislosti od lokality a presnej polohy v objekte.

Centrum mesta – 13 až 15€/m2

Ružinov, Nové mesto, Karlova Ves – 10 až 12,5€/m2

Okrajové lokality – do 10€/m2

Ostatné regióny sú na tom podobne

Priemerne sa dá v ostatných krajských mestách získať kanceláriu pod 10€ za m2. V nových prešovských a košických biznis centrách nájdeme priestory aj za 12€, ojedinele vyskočia až na 14€. Zhruba polovicu žilinských a nitrianskych kancelárií môžeme získať za 7 až 11€/m2.

Situácia u susedov

Klesajúci vývoj za posledné roky nebol „problémom“ iba u nás. Susedné štáty zaznamenali takisto nižšie čísla vyjadrujúce prepad cien. Vo Varšave aj v Prahe je už od roku 2009 zníženie cien kancelárií o niekoľko percent trendom. Nižší dopyt dobehol aj vyspelú Viedeň a pri pohľade do západnej Európy zaznamenáme tento jav aj v najväčších metropolách.

Perspektíva najbližšej budúcnosti

Súčasný pokles cien za prenájom kancelárií už pomaly siaha na dno, no analytici sa zhodujú na stabilizovaní cien v budúcom roku. Dôvodom očakávaného zastavenia pádu cien by malo byť menej nových budov ponúkajúcich lákavé priestory a takisto perspektíva rastúceho počtu podnikateľov, na základe čoho sa dá prirodzene rátať s vyšším záujmom o voľné priestory.

Samozrejme, že v najlukratívnejších lokalitách sa o nízkom záujme a nedostatku nájomcov nemôžeme vôbec baviť. Aj u nás aj v zahraničí si najatraktívnejšie centrá strážia ceny a brzdia výraznejší prepad v štatistikách, ktorý je spôsobený väčším podielom tých zlacnených miest.

Realitný trh sa dokáže zachovať nevyspytateľne a súčasný stav cien sa môže v závislosti od viacerých faktorov zmeniť aj v krátkom časovom slede. Pre ľudí hľadajúcich voľný prenájom to signalizuje, že teraz môže byť vhodný čas na získanie lacných priestorov.   

 autor: Martin Ilavský

Je to už dávno, čo sa mezonetové byty stali súčasťou realitného sektora na Slovenku. Aj napriek tomu boli ešte donedávna netradičným spôsobom bývania a dopyt po takýchto bytoch bol minimálny. Dnes sa požiadavky obyvateľstva postupne menia a s tým prichádzajú na scénu práve mezonetové byty ako lákavá alternatíva nového bývania.

Mezonety boli niekedy výdobytkom veľkomiest a ponúkali ideálne bývanie pre rôzne majetné skupiny a umelcov vyhľadávajúcich bohémsky spôsob života. Najobľúbenejšími boli v Paríži, Londýne alebo Amsterdame, odkiaľ postupne začali prichádzať aj ku nám. Tento typ bytov je dodnes milovaný napríklad aj v Prahe, kde sú zastúpené v hojnom počte a už aj Bratislavčania si „nový“ spôsob komfortného bývania začínajú prenajímať vo zvýšenej miere.

Pre milovníkov netradičného bývania 

Pre bývanie v mezonete sa rozhodujú väčšinou mladé páry alebo umelecky založení ľudia, ktorí k pocitu spokojného bývania potrebujú istú originalitu a priestor. Kto mal možnosť byť aspoň na chvíľu v mezonete, určite si obľúbil jeho dispozičné riešenie, ktoré niektorých fascinuje svojou atraktivitou a odchýlkami od klasických konzervatívnych priestorov.

Skoro ako v rodinnom dome

Keďže mezonetový byt ponúka po interiérovej stránke bývanie podobné rodinným domom, očakávanie väčšej obytnej plochy a súkromia je určite na mieste. Základom takéhoto bytu je rozdelenie obytnej plochy na dve poschodia spojené schodiskom. V dolnej časti býva väčšinou umiestnená obývačka s kuchyňou a hore zas nájdeme spálne s kúpeľňami. Práve takýto štýl zariadenia objektu dodáva obyvateľom pocit podobnosti s rodinným domom.

Situované v centrách

Aby sme mohli mezonet považovať za obdobu rodinného domu, museli by sa stavať v samostatných budovách s okolitými pozemkami. To by však odporovalo ich hlavnému významu, ktorým je ponúkať priestranné bývanie s perfektnou občianskou vybavenosťou priamo v centre mesta. Mnoho týchto priestorov však nájdeme v rôznych historických budovách blízko kultúrnych stredísk, takže môžeme v nich nájsť iné a zároveň jedinečné čaro. 

Orientačné ceny prenájmu mezonetov v slovenských lokalitách :

Bratislava (2 izbový ) – od 600€/mesiac

Bratislava (výmera nad 100 m2) – od 850€/mesiac

Košice (výmera nad 100 m2) – od 700€/mesiac 

Prešov (3-izbové ) – od 650€/mesiac

Žilinský kraj – od 550€/mesiac

Rastúca popularita mezonetov sa dala očakávať, nakoľko sme v poslednom období svedkami vyhľadávania rôznych inovatívnych nápadov. Takéto bývanie ponúka skvelú variantu nezvyčajného bývania, na základe čoho si ho obľúbili najmä mladšie ročníky. Dopyt po voľných priestoroch v našich mestách pribúda naďalej, takže najbližšia budúcnosť mezonetov ako prenajatých nehnuteľností vyzerá ružovo.

Autor: Martin Ilavský

Výber bytu určeného na prenájom nesmie byť žiadnym ľahkovážnym rozhodnutím bez dôkladného zváženia všetkých možností. Tento proces si vyžaduje poriadnu dávku obozretnosti, vďaka ktorej sa v budúcnosti dokážeme vyhnúť rôznym komplikáciám.

Takýto zodpovedný prístup považujme za smerodajný pre obojstrannú spokojnosť.

S prenájmom bytových priestorov súvisia často aj rozličné problémy zapríčinené nevedomým nesprávnym konaním niektorej zo zúčastnených strán. Existuje spôsob ako týmto chybám zabrániť vďaka informovanosti záujemcu a jeho schopnosti preveriť celkový stav bytu a znenie dohody. Niektoré chybičky sa pravidelne opakujú a preto je dobré poznať tie hlavné dôvody vedúce k nedorozumeniam.

Najčastejšie chyby pri prenajatí bytu :

Podpísanie nekorektnej zmluvy

K bývaniu v prenajatom byte patrí aj plnenie všetkých dohodnutých podmienok, ktoré sú zapísané v nájomnej zmluve. Práve od jej znenia závisia všetky práva a povinnosti nájomcu a presné znenie tohto právoplatného dokumentu určuje aj cenu, termíny a ďalšie podmienky. Zmluvu by mala mať korektné znenie a najlepšie je podpísať ju pred notárom alebo svedkom.

Málo preverený aktuálny stav

Jedna „povrchná“ obhliadka daných priestorov nemusí napovedať to zásadné a málokedy sa pri nej podarí odkryť nejaké skryté závady. V tomto prípade ostávajú iba dve možnosti a to buď dôverovať majiteľovi, že nič nezamlčal alebo nechať vykonať inšpekciu nehnuteľnosti. Tá druhá varianta je zaručene dobrým spôsobom ako neostať prekvapený nejakou poruchou.  

Nepreskúmanie lokality

Vlastník bytu alebo poverený realitný maklér Vám pri prezentácií objektu určite povie niečo o okolitom prostredí a živote v danej lokalite. Je pekné dôverovať ich službám, ale väčší prínos pre Vás bude mať, ak si sami pôjdete obhliadnuť atraktivitu a občiansku vybavenosť.

Nedostatok informácií o susedoch

Dobré susedské vzťahy a kľudné spolunažívanie takisto patrí ku komfortnému životu v byte medzi ďalšími obyvateľmi, takže môžete skúsiť aj získať nejaké informácie o susedoch. Ak budete v bytovke novým prírastkom, malo by Vás zaujímať do akej spoločnosti sa dostanete, pretože pri nedostatku znalostí o miestnych pomerom môžete po čase ostať dosť znechutení.

Už pri vyhľadávaní konkrétneho bytu si môžete postupne zisťovať niečo o jeho stave, okolí a živote v danej lokalite. Čím precíznejšie sa budete venovať výberu vhodnej nehnuteľnosti a čím viac si budete dávať pozor na nedostatky ohrozujúce kvalitu života, tým skôr si nájdete komfortné bývanie prinášajúce kvalitnú úroveň žitia. 

Autor: Martin Ilavský

Každá nehnuteľnosť určená na predaj alebo prenájom má svoju stanovenú cenu, ktorú určuje jej súčasný majiteľ sám alebo po dohode so záujemcom. Do tejto širokej skupiny ponúkaných realít patria samozrejme aj prenajímané byty, po ktorých vôbec neutícha záujem a podstatná časť obyvateľstva hľadá vhodné priestory za adekvátnu cenu.

Konkrétna trhová hodnota daného bytu by mala zodpovedať jeho súčasnému stavu a ďalších cenotvorných kritérií, ktoré zodpovedajú za jeho celkovú hodnotu. Všetky tieto faktory ovplyvňujúce výslednú cifru sa zároveň starajú o minimálnu odchýlku medzi reálnou trhovou hodnotou a cenou stanovenou vlastníkom bytu. Oboznámenie sa so stavom nehnuteľnosti zároveň pomáha nájomníkom vybrať si správnu nehnuteľnosť s cenou primeranou kvalite.

Cena sa určuje najmä podľa týchto 4 faktorov :

Typ a poloha bytu

Pri hľadaní toho správneho bytu nás najskôr zaujme typ nehnuteľnosti a lukratívnosť danej lokality. Počet izieb je zásadným parametrom hlavne pri rodinách s deťmi, nakoľko je pre nich dôležité vytvoriť každému členovi určitú súkromnú zónu. Čo sa týka samotnej polohy, je úplne jasné, že tá hrá hlavnú rolu kvôli dostupnosti služieb, blízkosti mesta a prostrediu. 

Výmera obytnej plochy

Veľkosť celkovej obytnej plochy je rovnako dôležitá pre určenie ceny. Podľa konkrétneho využitia priestorov, počtu nasťahovaných ľudí aj času stráveného doma budete presne vedieť, koľko obytnej plochy bude spĺňať Vašu individuálnu požiadavku pre komfortné bývanie. 

Občianska vybavenosť

Vybavenie najbližšieho okolia školami, predajňami a dopravným spojením je súčasťou dnešnej štandardnej životnej úrovne. Kvalitná občianska vybavenosť ponúkajúca základné služby dokáže výrazne uľahčiť život a nie je náhoda, že sme ochotní za to aj priplatiť.

Aktuálny stav nehnuteľnosti

Celkový stav bytu ako súčasť určenia ceny je vyhľadávaným faktorom, ktorý bude mať priamy vplyv na mesačné náklady, takže jeho zohľadnenie je pochopiteľné. Kvôli odhaleniu skrytých závad si nájomníci platia aj nezávislých znalcov, nakoľko chcú bývať vo funkčnom príbytku. Narušený technický stav by mal prirodzene znižovať cenu.

Nie každý vlastník ponúka svoj byt za primeranú čiastku a niektoré ceny prenájmov až vyrážajú dych. Takéto nehnuteľnosti sú vyslovene zle ocenené a suma za prenájom je vysoko nadhodnotená. Stačí si dôkladne prejsť hlavné faktory cenotvorby a sami budete schopní zhodnotiť, či je daná čiastka za Vaše vyhliadnuté priestory primeraná alebo naopak.  

Autor: Martin Ilavský

Priemerná cena prenájmu v Bratislave sa pohybuje na úrovni 611 EUR. Ceny prenájmov klesli o 8%. Viac podrobností sa dočítate tu: etrend.sk

Aké sú hlavné novinky? Medzi tie najdôležitejšie patrí možnosť dohodnúť si v zmluve kratšiu výpovednú lehotu - minimálne jeden mesiac, možnosť zadržať nájomníkove hnuteľné veci v prípade dlžob alebo poškodenia nehnuteľnosti.

Zákon tiež dal právnu oporu tak často používanému inštitútu kaucie alebo zábezpeky, ktorá sa dá použiť v prípade neplatenia nájomného alebo poškodenia nehnuteľnosti - jej výška bola stanovená na maximálne 3 mesačné nájomné.

Toto všetko má ale svoje ALE - všetky tieto nové opatrenia môže prenajímateľ uplatniť iba ak sa zaregistroval na príslušnom daňovom úrade ...

Martin Ilavský, REB Real Partners

Podrobnosti o novom zákone nájdete aj na týchto stránkach:

http://peniaze.pravda.sk/obcan-a-stat/clanok/316929-novy-zakon-o-prenajme-dava-prenajimatelom-viacere-vyhody/

http://www.sora.sk/zakon-o-kratkodobom-najme-bytu

http://www.cas.sk/clanok/280843/od-maja-plati-novy-zakon-o-najme-bytov-uz-nebude-musiet-byt-3-mesacna-vypovedna-doba.html

Čítajte viac:http://magazin.reality.sme.sk/c/7141961/poslanci-schvalili-zakon-o-kratkodobom-najme-bytu.html#ixzz2yZQGsRlc

Stovky majiteľov bytov si nemôžu za svoj majetok pýtať trhové nájomné. Štát ich za to bude musieť odškodniť.

ŠTRASBURG, BRATISLAVA. Slovensko porušuje práva majiteľov nehnuteľností, keď ich núti, aby prenajímali byty za zlomok trhového nájmu. Takýto rozsudok vyniesol Európsky súd pre ľudské práva.

Dal za pravdu majiteľom bytov v Bratislave a Trnave, ktorí musia strpieť prinízky nájom. Jeho výšku už totiž 20 rokov regulujú úrady.

Mesačný nájom za byt v centre Bratislavy s rozlohou 80 štvorcových metrov by predvlani stál niečo vyše 660 eur, no regulovaný nájom bol vtedy asi 126 eur, ukázal proces v Štrasburgu.

Niekde je regulované nájomné nižšie ako náklady na plyn či elektrinu v takomto byte.

Čítajte viac: http://ekonomika.sme.sk/c/7082253/sto-eur-za-byt-v-centre-stat-bude-za-regulovany-najom-doplacat.html#ixzz2tf9GZhUy

Ako postupovať pri prenájme bytu?

13. mar 2014 

Tieto a ďalšie rady nájdete na: Fórum > Prenájom a podnájom 

Kliknutím na link vyššie si pozriete video o zaujmavej rekonštrukcii bytu.